وکالت در مقام بیع

چکیده : مطابق قاعده العقودتابعه للقصود ، قرارداد تابع قصد واقعی طرفین اس ت. بنابراین اگر
دوطرف، قراردادی منعقد نمایند و مقصود آنان عقد دیگری باشد، عمل حقوقی تابع موردی است
که قصد نمودهاند، هر چند عنوان دیگری برای آن انتخاب کرده باشند. یکی از مواردی که رویه
قضایی در سالهای اخیر بهطور فزایندهای با آن رو به رو شده، استفاده از پوشش وکالت به منظور
انتقال مالکیت است؛ که به دلایل مختلف واقع میشود.

حال این سوال اساسی مطرح میشود، آیا
این عمل حقوقی افراد صحیح است؟ در صورت صحت، ماهیت آن چیست و چه آثاری دارد؟ در
پاسخ باید گفت استفاده از قالب وکالت بهمنظور انتقال مالکیت مطلقا صحیح نیست، حتی در
مواردی که استفاده از عقد وکالت بهمنظور انتقال مالکیت صحیح است ، ماهیت یکسانی ندارد،
زیرا با توجه به شرایط معامله، ماهیت این عمل در برخی از موارد بیع بههمراه وکالت و در مواردی
دیگر امارهای بر وقوع عقد بیع سابق است که تفاوت این دو ماهیت در زمان انتقال مالکیت
جلوهگر میشود. اما در هر دو مورد، عقد وکالت با جنون، فوت و سفه منفسخ میشود درحالیکه
حق مالکیت وکیل بر مال، پا برجا میماند. در پرتو نوشته حاضر سعی شده تا با بررسی علل انجام
این عمل حقوقی، ماهیت، وضعیت و آثار آن تبیین شود.
کلیدواژه ها
وکالت؛ بیع؛ سلب حق؛ عدم قابلیت استناد؛ تعهد به انتقال مالکیت
عنوان مقاله [English] Agency In Position Of Sale Contract
چکیده [English] According to “contracts are subordinate to intents” rule, a contract is subordinate to actual intent of parties. Therefore, if two parties conclude a contract, but their intent is about another contract, a legal act is based on what they have intended in spite of choosing another title for it. One of the common issues raised frequently in case law is use of proxy as a cover for assigning ownership. This occurs for many reasons. This legal act is a sale contract along with agency. However, in some cases, this is only an agency contract which is a presumption of precedent sale contract. In some other cases, the legal act is void. This article aims to elucidate position, nature and effects of this legal act by examining reasons for doing it
کلیدواژه ها [English] agency, Contract of Sale, Divestment of Right, Hidden Contract, Obligation to Assign Ownership
اصل مقاله

مقدمه
افراد جامعه در رویه معاملاتی، برای انجام قراردادهای خود، صرفا از قال بهای پیش بینی
شده قانونی استفاده نمیکنند. بسیار دیده شده است که افراد، بنا به دلایل مختلفی، چون فقدان
کارایی مناسب قال بهای سنتی، عدم اطلاع مناسب از قانون و یا به دلیل دور زدن
محدودیتهای قانونی، معاملات خود را به وسیله نهاد حقوقی پی شبینی شد ه موجود انجام
نمیدهند و از قالبهای دیگری استفاده میکنند. در مواردی که قال بهای سنتی پاس خگوی
نیازهای جامعه نباشد، افراد میتوانند بر مبنای مادهی ۱۰ قانون مدنی قرارداد نامعین منعقد کنن د.
اما در مواردی که طرفین به جهت حذف تشریفات و یا دور زدن محدودیتهای قانونی، قالب
حقوقی دیگری را انتخاب مینمایند، نم یتوان تنها با تکیه بر ظاهر انتخاب شده، اهداف
قانونگذار را در وضع آن مقرره نادیده گرفت. برای مثال، در فروش املاک ثبت شده یا فروش
خودرو و یا اموالی که به نحوی از انحاء از یک مزیت قانونی استفاده کرد هاند (ب هعنوان مثال
تخفیفهای مالیاتی)، قانونگذار شرایط و تشریفاتی را جهت انتقال آنها پیش بینی کرده است
که این موارد ممکن است، ناظر برانجام اقداماتی جهت انتقال و یا حتی عدم توانایی انتقال تا
.« وکالتی فروخت م » : مدت معینی باشد. بسیار دیده شده که مردم در رویه معاملاتی بیان می دارند
قطعا منظور افراد عامه از این جمله، چیزی ورای وکالت در فروش است که در قانون پیش بینی
شده است؛ زیرا در قانون، این امکان پیش بینی شده که فردی به وکالت از دیگری، مال وی را
بفروشد، نه آن که مالکیت مال خود را به وسیلهی وکالت به دیگری انتقال دهد. در واقع، آنان
از وکالت بهعنوان پوششی برای عمل خود استفاده کرده و در نهان بیع را قصد کردهاند. بدیهی
است این موضوع، باعث ایجاد مشکلاتی در رویه عملی شده است؛ زیرا عقد وکالت برای
نیابت و اعطای نمایندگی و عقد بیع برای انتقال مالکیت در نظر گرفته شده و آثار این دو نیز با
هم متفاوت می باشد.
در نوشتار حاضر، ضمن بررسی علل روی آوردن افراد جامعه به این نوع از معاملات
(شماره ۱) به تبیین ماهیت حقوقی وکالت در مقام بیع پرداخته شده (شمار ه ۲) و در ادامه،
وضعیت حقوقی عمل مزبور مطالعه میشود (شماره ۳) و در انتها آثار مترتب بر آن مورد ارزیابی
.( قرار می گیرد (شماره ۴
وکالت در مقام بیع ۱۰۳
۱٫ بررسی علل توسل افراد به این عمل حقوقی
با بررسی روند معاملاتی فروش وکالتی، سه جهت اصلی درخصوص روی آوردن افراد
۱) موجب انعقاد ای ن – جامعه وجود دارد: گاه نداشتن حق فروش به دلیل فقدان حق (شماره ۱
۱) و در برخی از مواقع نیزآماده – دست از قراردادها است. و گاه تعهد به عدم انتقال (شماره ۲
۱) دلیل روی آوری – نبودن شرایط انتقال مالکیت و فرار از پرداخت هزینههای قانونی(شمار ه ۲
افراد به این عمل حقوقی است.
۱-۱ ) نداشتن حق فروش
۱-۱-۱ ) سلب حق انتقال توسط قانونگذار
در برخی از موارد، قانونگذار امتیازاتی را به فردی اعطا م یکند و در برابر ممکن است
محدودیتهایی را به وی تحمیل نماید. برای مثال، فرض کنیم شخصی با استفاده از معافیت
گمرکی، خودرویی را به کشور وارد کند، در سند ترخیص از گمرگ، قید میشود که مطابق
قانون، او حق فروش اتوموبیل را به مدت پنج سال ندارد. ولی شخص مزبور در پی به دست
آوردن تفاوت بهای سنگین آن، با قیمت تمام شده است و برای ای نکار درصدد فروش
اتوموبیل است. در این فرض، شخص به دلیل سلب حق توسط قانونگذار توانایی انتقال مال را
به مدت پنج سال ندارد. در عین حال وی، به منظور فرار از این محدودیت و دستیابی به تفاوت
سنگین بها، از قالب وکالت برای عمل خلاف قانون خود استفاده میکند.
۲-۱-۱ ) سلب حق انتقال در قرارداد خصوصی
گاه ممکن است افراد در قراردادهای خصوصی حق انتقال خود را برای مدت معین یا در
۴ مبنی بر – مورد خاصی ساقط کنند. برای مثال هیات عمومی دیوان عالی کشور در پرونده ۴۳۳۳
سلب حق انتقال به غیر از صغیر تا زمان رشد او، اقلیت به همراه دادستان کل کشور، به استناد
ماده ۱۰ ق.م و مدلول ماده ۲۳۷ ، ولی قهری را مکلف به رعایت شرط و ممنوع از انجام دادن
معامله شرطی دانسته و معامله را باطل تلقی نموده است. (برای ملاحظه تفصیل موضوع و تایید
.( نظریه مزبور ر.ک کاتوزیان، ۱۳۸۶ ،ص ۲۲۵
۱۰۴
فصلنامه پژوهش حقوق خصوصی، سال سوم، شماره هشتم، پاییز ۱۳۹۳
۲-۱ ) تعهد به عدم انتقال
در برخی موارد ممکن است سلب حقی صورت نگیرد اما منتقلالیه (مالک) بهصورت شرط
فعل منفی تعهد کرده باشد که مال را تا مدت معینی منتقل نکند. حال برای فرار از این تعهد و
پرداخت خسارت حاصله، از وکالت به عنوان پوششی برای جلوگیری از آشکار شدن نقض
تعهد خود استفاده مینماید.
۳-۱ ) آماده نبودن شرایط انتقال مالکیت و فرار از پرداخت هزینههای قانونی
بسیاری از قراردادهای فروش املاک، خودرو، حق اشتراک تلفن ویا سهام شرک تها به دلیل
فراهم نبودن مقدمات و شروط تنظیم سند قطعی انتقال یا واگذاری حقوق، در پوشش عقد وکالت با
شرط عزل نکردن وکیل منعقد می شوند (کاشانی، ۱۳۸۸ ،ص ۲۴۷ ). در این موارد افراد برای آماده
کردن شرایط انتقال مالکیت، ابتدا یا اقدام به فروش با سند عادی و یا فروش در قالب وکالت کرده تا
از اراده جدی طرف مقابل مطمئن شون د. در چنین مواردی معمولا بخش عمد های از ثمن حین
معامله دریافت گردیده و پرداخت قسمتی از ثمن نیز موکول به ثبت می شود.
لازم به ذکر است علت رواج این رویه معاملاتی در میان مردم (بیع پنهانی و استف اده از
پوشش وکالت به منظور فراهم کرن شرایط) رویه قضایی است که در سال ۱۳۶۲ بر سیستم
قضایی ایران حکمفرما شد. ۱در این سال، این تفکر که قولنامه به معنای خاص(تعهد به بیع) یک
تعهد ابتدایی است و اگر در ضمن عقد لازم دیگری ذکر نشود و بهصورت مستقل باشد، لازم
الاتباع نخواهد بود، در سیستم حقوقی رواج گستردهای پیدا کرد.
با این حال، تا قبل از سال ۱۳۶۲ رویه بر این بود که قولنامه به معنای خا ص(تعهد به انعقاد عقد
بیع) عقد غیر معین و لازم الوفاست. اما در همین سال شورایعالی قضایی تحت تاثیر نظر منتسب به
مشهور، اینگونه عقود را شرط ابتدایی قلمداد نمود. همین نظر باعث شد که مردم از قولنامه به معنای
خاص صرفنظر کرده و به بیع با سند عادی روی آوردند. بنابراین در بی عهای وکالتی مصطلح در
عرف، فروشنده ثمن را از خریدار دریافت میکند و با تسلیم اسناد و مدارک به او در ظاهر وکالت
۶ کمیسیون استفتائات شورایعالی قضایی: از این کمیسیون سوالی به این /۹/ ۱۳۵۹ مورخه ۱۳۶۲ /۱/ ۱٫ بخشنامه شماره ۶۰
مضمون پرسیده میشود که آیا قولنامههای موجود در دست مردم (تعهد به انعقاد بیع) لازم الوفا است یا خیر؟ کمیسیون این –
گونه پاسخ میدهد:آنچه که عرفا قولنامه خوانده میشود در عقد لازم قرار نگرفته واعتبار لازم قانونی و شرعی را ندارد و
.( محاکم نمیتوانند طرفین را الزام به وفا (انعقاد عقد) نمایند.ر.ک (عابدیان ۱۳۹۰ ،ص ۱۴
وکالت در مقام بیع ۱۰۵
میدهد. ( اختیارات گستردهای همچون حق توکیل به غیر، انتقال مورد وکالت به خود یا هر شخص
دیگری به هر بها، اختیار دریافت ثمن و…) وکیل نیز با داشتن این وکالت و با فراهم ساختن اسناد
مربوط، مورد معامله را به خود یا شخص مورد نظر خود منتقل میکند.
همچنین، در برخی از معاملات که ثبت آن الزامی است بسیار دیده شده که افراد به دلیل
فرار از پرداختهای قانونی، از جمله مالیات بر نقل و انتقال، از ثبت معامله امتناع میکنند. با این
تلقی که بدون ثبت و پرداخت هزینههای قانونی به دولت، نتیجه موردنظر حاصل شده و هزین ه-
ای نیز پرداخت نمیشود. مثال بارز این موضوع، فروش اتومبیل است که افراد برای فرار از
پرداخت مالیات بر نقل و انتقال، از ثبت آن خودداری میکنند، با این نیت که انتقال مالکیت
در معاملات بعدی به ثبت برسد و آنان متحمل هزینهای نشوند.در عرف بسیار دیده شده است
که اتومبیلی چندین بار با سند عادی فروخته شده اما انتقال مالکیت به ثبت نمی رسد.
۲٫ بررسی ماهیت وکالت در مقام بیع
در مورد ماهیت عمل حقوقی مذکور، بهطور کلی چهار دیدگاه عمده قابل فرض اس ت.
۱) که به بررسی این موارد پرداخته می شود. و سپس در ادام ه، نظر برگزیده مورد – (شماره ۲
.(۲- تحلیل قرار می گیرد (شماره ۲
۱-۲ ) دیدگاههای موجود در مساله
نظر نخست:
عقدی که میان طرفین منعقد میشود و عنوان وکالت برای آن انتخاب شده است، صرفا
یک عقد وکالت محض است و احکام آن هم تابع وکالت است، بنابراین چنین عقدی نه بیع
است و نه تعهد به بیع و نه ایجاد حق تملک برای منتق لالیه، بلکه صرفا یک عقد وکالت
میباشد. این نظر سابقا در بین محاکم از مقبولیت بیشتری برخوردار بوده اس ت.
.( (کاتوزیان، ۱۳۹۲ ،ج ۱،ص ۲۲
نظر دوم:
دیدگاه دیگر آنکه موضوع، مخلوطی از وکالت بوده که طبیعتا عقدی جایز است و حق
آنچه در مرحله نخست رخ داده » تملک یا ملک ان یملک ایجاد میکند. بر اساس این دیدگاه
۱۰۶
فصلنامه پژوهش حقوق خصوصی، سال سوم، شماره هشتم، پاییز ۱۳۹۳
بیع نیست، وعده بیع است. پیش قراردادی است که به موجب آن، از سوی فروشنده ایجاب تمام
است و تنها عاملی که برای تحقق تملیک بدان نیاز است، انتخاب خریدار و تصمیم او بر قبول
این حق میباشد. به همین جهت، پیش از اجرای نیابت صوری، وکیل را نباید مالک مال یا
کاتوزیان ، ۱۳۹۱ ، ص ۱۱۶ ). در واقع، با فوت و حجر، ) «. صاحب حق عینی بر آن پنداش ت
وکالت از بین میرود ولی حق تملک ناشی از قصد مشترک پنهانی مندرج در وکالتنامه که از
قراین قابل استنباط است، به ورثه منتقل میشود.
نظر سوم:
دیدگاه دیگری که میتوان مطرح کرد این است که هرچند این قرارداد، عقد وکالت است
اما امارهای بر وقوع عقد بیع سابق میباشد. در واقع، با توجه به مبلغ پرداختی وکیل به موکل،
حقوق و تعهدات طرفین در مورد مال موضوع وکالت، تسلیم تمامی اسناد و مدارک مربوط به
مالکیت مال به وکیل و……کاشف به عمل میآید که سابقا عقد بیعی منعقد شده و این عقد
وکالت نیز، در راستای تامین منافع خریدار(وکیل) منعقد شده است. بهعبارت دیگر، عقد بیعی
منعقد شده (چه به صورت شفاهی و چه با سند عادی) و متعاقب آن، عقد وکالت بلاعزلی با
سند رسمی، جهت تضمین حقوق مشتری منعقد شده است. ۱
نظر چهارم:
بر مبنای این نظر، سند تنظیم یافته هرچند عنوان وکالت را دارد اما عقد بیعی است که
متضمن وکالت بلاعزل نیز است، چرا که طرفین در متن سند، به مبلغ پرداختی، حقوق و
تکالیف یکدیگر(حقوق و تکالیفی که ناشی از عقد بیع اس ت) و تسلیم اس ناد مالکیت به
در خصوص » ۸۴/۱۳/۱۳۷۴- ۵ شعبه ۱۳ تجدید نظر تهران در پرونده کلاسه ۱۴۳۴ /۲/ ۱۳۶ مورخ ۱۳۸۵ – ۱٫ دادنامه شماره ۱۳۷
۱۳۸۴ که به موجب ان شعبه ۱۷۷ دادگاه حقوقی /۱۰۰۴-۲۸/ تجدید نظر خواهی اقای … به طرفیت خانم… نسبت به دادنامه شماره ۷
تهران نامبرده را به مبلغ … ریال بابت ثمن یک باب خانه محکوم کرده است، … نظر به اینکه مندرجات وکالت نامه رسمی شماره
۱۳۷۸ با توجه به عبارت (فروش و انتقال قطعی و یا صلح قطعیه … به هر مبلغ و با قید و شرط مدت و با حق اسقاط /۱/ ۴۹۵۱۴ مورخ ۳
کافه خیارات و ضمانت کشف فساد و گرفتن وجه و اقرار به گرفتن وجه و تحویل مورد معامله و انتقال ان به هر شخص حقیقی و یا
حقوقی و حتی انتقال به خود وکیل) و با توجه به اینکه عدم عزل وکیل و ضم وکیل و وکیل دیگر به مدت سی سال شرط و مقرر
گردیده ، حکایت از آن دارد که پلاک موضوع وکالتنامه قبلا واگذار گردیده است و سپس برای انجام امور مربوط به وکالت به
خریدار داده و فروشنده نسبت به مورد معامله حقی نخواهد داشت. لذا ادعای خواهانهای تجدید نظر … موجه است… و حکم به رد
در حقیقت این را ی قائل است که با توجه به وکالتنامه و مندرجات آن، وکالت « دعوای خواهان بدوی صادر و اعلام میگردد
مبتنیبر بیع سابق است و بدون اینکه اثبات آن ضرورت داشته باشد نفس وکالتنامه مثبت بیع سابق میباشد. ر.ک ( زندی ۱۳۹۰ ،ص
.(۲۲۴
وکالت در مقام بیع ۱۰۷
خریدار اشاره م یکنن د. برای تایید این دیدگاه، نیز م یتوان به دادنام ه شمار ه
۱۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مبن یبر دلالت /۱۰/ ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۷۰۱۵۲۳ مورخ ۱۳۹۱
تفویض وکالت نامه تعویض پلاک و تحویل مدارک اتومبیل مبن یبر وقوع بیع اشاره کرد
(مجموعه آرای قضایی دادگاه تجدید نظر استان تهران حقوقی ، ۶۹،۱۳۹۱ ) همچنین قاعده
مویدی دیگر بر نظر مزبور است زیرا با اینکه طرفین عنوان وکالت را برای « العقود تابعۀ للقصود »
عمل حقوقی خود انتخاب کردهاند، اما به واقع امر، قصد آنان بیع بوده و وکالت در نتیج ه عقد
بیع به وجود آمده است.
۲-۲ ) نظر برگزیده
در مقام داوری میان نظریات مختلف، باید از نظر نخست، به دلیل ظاهر بینی محض و پای
بند بودن به قالب عقود و عدم توجه به قصد واقعی طرفین قرارداد، صرفنظر کرد. دیدگاه دوم
نیز به این دلایل قابل قبول نیست، اولا: قصد واقعی طرفین انتقال مالکی ت است نه اعطای حق
تملک. استفاده از پوشش وکالت نیز به همین منظور است. قصد طرفین ایجاد یک قولنامه به
معنای خاص (تعهد به انتقال) نیست. بلکه طرفین درصدد انتقال مالکیت هستند نه ایجاد حق
ملک ان یمل ک. ثانیا: قایلین به این دیدگاه، عقد بیع مال غیر منقول را تشریفات ی
میدانند(کاتوزیان،ص ۲۵۶ ). به همین دلیل، عمل حقوقی مزبور را پیش قرارداد تلقی کرده تا با
نظریه تشریفاتی بودن عقد بیع مال غیر منقول سازگار باشد. ثالثا: قایلین به این دیدگاه در مثالی
اگر کسی دیگری را مامور فروش مالی کند و به او اختیار دهد به هر مبلغ و با » : دیگر میآورند
هر کس میخواهد معامله کند یا آن را به مصرف برساند ولی باید بهای معین و ثابتی را به
موکل بدهد، این پیمان را نیز نباید وکالت نامی د. زیرا وکالت نوعی نیابت است و مقتضای
نمایندگی این است که اثر بیع برای موکل باشد. درحالیکه تعهد وکیل به پرداختن مبلغی معین
به فروشنده، بدین معنی است که اثر بیع عاید وکیل شود و چنین شرطی با مقتضای وکالت
مخالف است. پس از جمع شرط و عقد میتوان مفاد تراضی را چنین تحلیل کرد که خواستهاند
مورد وکالت در برابر مبلغ معین به وکیل تملیک شود و او به هر میزان که مایل است آن را
کاتوزیان، ۱۳۹۱ ، ص ۱۱۷ ). که این همان بیع اس ت. بنابراین دیدگاه ) « برای خود بفروش د
مذکور حتی برای کسانی که قایل به تشریفاتی بودن بیع غیر منقول هستند نیز جامع نیست زیرا
۱۰۸
فصلنامه پژوهش حقوق خصوصی، سال سوم، شماره هشتم، پاییز ۱۳۹۳
همانگونه که ذکر شد در مواری غیر از مال غیر منقول معتقد هستند عمل حقوقی واقع شده بیع
است نه وکالت. همچنین میان دیدگاه سوم و چهارم میتوان قائل به جمع بود زیرا اولا باید به
قصد طرفین توجه کرد و ثانیا در برخی از موارد در سند تنظیم شده صرفا به عقد وکالت اشاره
شده و حقوق و تعهدات طرفین تنها در چارچوب وکالت پیش بینی شده است، اما از برخی
قراین دیگر کشف میشود که سابقا عقد بیعی منعقد شده و عقد وکالت نیز تاییدی بر این
مدعی است. با این توضیح در معاملاتی که ثبت آن لازم است (مانند فروش اتومبیل، مسکن،
سهام شرکت و ….) ثمن قرارداد دریافت شده و اسناد مالکیت به خریدار تسلیم م یشود و
طرفین، همزمان یا متعاقبا عقد وکالت بلاعزلی با اختیار تام (اعم از اینکه مال را با هر قیمتی به
خود منتقل کند یا دیگری) نیز جهت تضمین حقوق خریدار منعقد میکنند. در واقع، با توجه به
دریافت مبلغی بهعنوان ثمن توسط مالک، تسلیم اسناد از سوی مالک به طرف مقابل، انعقاد عقد
وکالت و تصریح به بلاعزل بودن آن و همچنین حق وکیل در انتقال مال به هر کس از جمله به
خود و با هر مبلغی، امارهای بر عقد بیع خواهد بود. در واقع عقد وکالت (بلاعزل) در کنار سایر
موارد، امارهای بر وقوع عقد بیع است. ۱ اما در برخی موارد ضمن سند تنظیم شده (ب هعنوان
وکالت) به مبلغ پرداختی (از جانب وکیل به موکل) و تسلیم اسناد مالکیت به وکیل نیز اشاره
میشود و همچین حقوق و تعهدات طرفین نوعا حقوق و تعهداتی است که از عقد بیع حاصل
میشود. در این حالت دیگر باید قایل به این نظر بود که هرچند طرفین عنوان وکالت را برای
عمل حقوقی خود انتخاب کردهاند اما با توجه به اراده طرفین، کشف میشود که قصد آنان در
ابتدا بیع بوده است نه وکالت.چنانچه شعبه ۵ دیوانعالی کشور در دادنامه شماره – ۲۲
۱۰/۰۳/۱۳۵۸ وکالت بهمنظور بیع را تابع احکام بیع دانسته است و مرگ وکیل در انحلال التزام
موکلان بی اثر شناخته شده اس ت. (کاتوزیا ن، ۱۳۹۲ ، ص ۲۲ ). همچنین شعب ه ۳۸ دیوا نعالی
۸۷ در خصوص /۱۲/ ۱۰۶۰ صادره از شعبه ۱۲ تجدید نظر استان تهران در پرونده کلاسه ۱۰۸۲ -۳۰/۷/ ۱٫ دادنامه شماره ۱۳۸۷
۱۳۸۷ شعبه ۲۳۱ /۹۲۵-۲۰/ تجدیدنظر خواهی اقای علیرضا… به طرفیت خانم منیژهو.. و اقای محمد رضا… نسبت به دادنامه شماره ۳
۵ دانگ پلاک ثبتی … صادر / دادگاه عمومی خانواده تهران که حکم به رد اعتراض ثالث اجرایی تجدیدنظر خواه نسبت به توقیف ۱
به » شده با این استدلال که سند به نام محکوم علیه است و او شرعا و قانونا مالک میباشد. این رای مخدوش به نظر میرسد زیرا
۱۳۷۸ و قرارداد عادی مورخ /۲۳۶۱۰-۱۵/ دلالت اسناد و مدارک ابرازی تجدیدنظر خواه از جمله وکالت بلاعزل شماره ۶
۱۳۷۸/۱۵/۶ و مدارک مربوط به پرداخت عوارض و مالیات و شهادت شهود ، عین و منافع یک قطعه تجاری … قبل از تاریخ توقف
همچنین برای تایید نظر مزبور ر.ک دادنامه شماره ۱۳۲۰ »… متعلق نامبرده قرار گرفته و توقیف آن با حق مکتسب ایشان مغایرت دارد
.( ۱۱۷۴ شعبه ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران ( زندی. ۱۳۹۰ .ص ۱۴ / ۲۱ در پرونده کلاسه ۱۵۱۸۳ /۱۰/ مورخ ۱۳۸۳
وکالت در مقام بیع ۱۰۹
۳۰ به تقدم اراده باطنی /۱۱/ ۱ در پرونده شماره ۳۹۱۶ ۱۳۸۰ /۵/ کشور در رأیی به تاریخ ۱۳۸۱
بر اراده ظاهری اشاره کرده و بر آن صحه گذاشته است (عابدیان … ۱۳۸۸ ، ص ۶۰ ). در ما نحن
فیه نیز باید گفت، هر چند عنوان عمل انجام شده وکالت است، اما ماهیتا عقد بیع به همراه
وکالت است نه وکالت محض. در واقع در مورد اول که عقد وکالت امارهای بر وقوع عقد بیع
بود گویی ابتدا عقد بیع منعقد شده و سپس عقد وکالت منعقد می شود؛ اما در این مورد عقد
وکالت و بیع همزمان منعقد می شوند.
۳٫ بررسی وضعیت حقوقی وکالت در مقام بیع
صرفنظر از اینکه کدامیک از نظرات فوق را برای تعیین ماهیت حقوقی انتخاب نماییم، در
مورد وضعیت باید به علل و داعی این عمل حقوقی نیز توجه شود، چرا که بدون توجه به آن،
تبیین وضعیت کار مشکلی خواهد بود. بهطور کلی با توجه به علل ذکر شده در قسمت نخست،
در مورد وضعیت این عمل حقوقی باید گفت: اگر انجام این عمل حقوقی به دلیل فرار و دور زدن
سلب حقی باشدکه توسط قانونگذار صورت گرفته و به همین دلیل از پوشش وکالت استفاده
شود، عقد مطلقا باطل است. چرا که اولا اگر قایل به بیع بودن عقد باشیم، به دلیل آنکه شخص،
حق انتقال (تا مدت معین یا انجام عمل معین مانند پرداخت آخرین قسط) را نداشته است، پس
عقد بیع باطل خواهد بود. اما اگر قایل به این امر نیز باشیم که عقد منعقد شده وکالت است نه بیع،
باز هم عقد باطل است؛ چرا که فردی که خود توانایی و حق انتقال ندارد نمیتواند برای انجام این
امر به دیگری وکالت دهد. زیرا فرد در اموری میتواند به دیگران وکالت دهد که خود از نظر
قانونی توانایی انجام کار داشته باشد ۱ درحالیکه در اینجا فرد حقی ندارد که بخواهد برای انجام
آن به دیگران وکالت دهد. لازم به ذکر است اگر وکالت برای انتقال در زمانی باشد که ممنوعیت
زایل شده باشد، عقد وکالت و به تبع آن عقد بیع صحیح است زیرا توانایی حقوقی موکل برای
انجام موضوع وکالت مربوط به مرحله اجرای نیابت است نه اعطای وکالت.
نکته بسیار مهمی که توجه به آن لازم ب هنظر م یرسد این است که فرد م یتواند موقعیت
قراردادی خود را به دیگران منتقل کند،که این انتقال موقیت قراردادی با انتقال مالکیت تفاوت
وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آنرا بجا آورد وکیل هم باید کسی باشد که » ۱٫ ماده ۶۶۲ قانون مدنی
.«…. برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد
۱۱۰
فصلنامه پژوهش حقوق خصوصی، سال سوم، شماره هشتم، پاییز ۱۳۹۳
اساسی دارد. در انتقال موقعیت قراردادی، فرد دیگری جانشین شخص نخست میشود و تمام حقوق
و تکالیف قرارداد اول نیز بر شخص ثالث که جانشین قرارداد شده بار میشود،در حالی که در انتقال
مالکیت،شخص مالکیت خود را به دیگری تملیک م یکن د. البته در برخی از موارد، دامن ه انتقال
قرارداد از دو جهت با محدودیت مواجه است: بهعنوان نمونه، در عقود غیر مالی همچون نکاح و یا
عقود مالی که مباشرت و شخصیت طرف مهم است، امکان انتقال قرارداد وجود ندارد (مقدم،
۱۳۸۵ ، ص ۲۳۲ ). البته بهنظر میرسد در مواردی که استفاده از نوع خاصی معافیت یا برخورداری از
یک امتیاز دولتی مهم باشد، امکان انتقال قرارداد ناممکن است.
اما در مواردی که فرد بنا به دلایلی (مثلا در برابر بانک یا موسسات مالی) تعهد به عدم انتقال مالی
را مینماید، تعهد وی، تعهد به فعل منفی بوده که در این حالت نیز میان حقوقدانان اختلافنظر وجود
دارد. اختلاف ایجاد شده ناشی از تفاوت دیدگاهها در ایجاد حق عینی یا حق دینی برای متعهدله است.
با توضیح که اگر برای متعهدله حق عینی نسبت به مال قائل شویم، باید بیان کرد معامل ه دوم در برابر
متعهدله انتقال، قابل استناد نیست و وی میتواند معامله دوم را رد کند. اما اگر حق دینی برای متعهدله
ایجاد شود، تنها میتوان قائل به مطالبه خسارت به استناد تخلف از تعهد بود.
در این رابطه، نظر مشهور این است که طلبکار حق عینی بر مورد معامله نداشته و بدهکار، مال
متعلق به خود را انتقال داده است. بنابراین انتقال مزبور در صورت وجود شرایط صحت معاملات،
صحیح و نافذ است. حق ایجاد شده برای طلبکار یک حق دینی محض است. منتهی اگر فروشنده،
حق انتقال به دیگری را از خود سلب نموده باشد بر خلاف فرضی که فقط در مقاب ل دیگری، ملتزم
.( به انتقال شده باشد، امکان درخواست ابطال ترجیح دارد (کاتوزیان ، ۱۹،۱۳۸۸
برخی دیگر،گونهای حق عینی برای خریدار نسبت به مال موضوع تعهد ایجاد م یشود،
همچنان که اگر ثمن معامله نیز معین باشد، حق مشابهی برای بایع نسبت به ثمن مزبور تحقق
مییابد. به نظر ایشان طبق حق ایجاد شده، متعهدله قرارداد میتواند طرف دیگر را به بیع مال
مذکور ملزم کند و نیز هر نوع معاملهای که با انجام این تعهد ناسازگار باشد به لحاظ تجاوز بر
حق ثابت شده متعهدله، غیر نافذ است و متعهدله میتواند آن را رد کرده و اجرای تعهد را از
.( متعهد درخواست نماید(شهیدی، ۱۳۷۵ ،ص ۳۴
باید توجه داشت که تمام مباحث فوقالذکر ناظر به قولنامه به معنای خاص است که در آن
تعهد انتقال به فرد معین میشود. اما در فرضی که فرد تعهد به عدم انتقال کرده است متعهد حق
وکالت در مقام بیع ۱۱۱
و توانایی انتقال را دارد ولی تعهد کرده که از این حق استفاده نکند لذا در صورت تخلف و
انتقال، عمل حقوقی انتقال صحیح است.
با این حال،اگر علت استفاده از پوشش وکالت فراهم نبودن شرایط انتقال باشد، باید ب هطور
کلی با توجه به قانون وضعیت معامله را روشن کرد. برای مثال ماده ۵۰ قانون ثبت اختراعات،
تاثیر اینگونه قراردادها نسبت ….» طرحهای صنعتی و علایم تجاری مصوب ۱۳۸۶ مقرر می دارد
و همچنین ماده ۴۰ قانون تجارت اعلام «. به اشخاص ثالث منوط به رعایت مراتب فوق است
انتقال سهام با نام باید در دفتر ثبت سهام شرکت به ثبت برسد وانتقال دهنده یا وکیل …» میدارد
یا نماینده قانونی او باید انتقال را در دفتر مزبور امضا کنند… هر انتقالی که بدون رعایت مراتب
«. شرایط فوق به عملآید از نظر شرکت و اشخاص ثالث فاقد اعتبار است
در اینگونه موارد صراحتاً بیان شده است که انتقال در برابر اشخاص ثالث معتبر نیس ت. در
صحبت م یکنند و آن را در برابر اشخاص ثالث و شرکت « انتقا ل » واقع، در این موارد از
نامعتبر اعلام میکند؛ گویی قانونگذار در بین خود طرفین آن را معتبر تلقی میکند.
درحالیکه در قانون ثبت اسناد و املاک، بر خلاف موارد فو قالذکر ضمانت اجرای عدم
ثبت صریحاً پیش بینی نشده است و باب را برای تفاسی ر متفاوت باز گذاشته اس ت. بنابراین
باید گفت در مواردی مثل انتقال سهام، حق اختراع، طرح صنعتی، علامت تجاری و یا اجازه
بهرهبرداری، استفاده از قالب وکالت برای انتقال صحیح است و فقط در برابر اشخاص ثالث
این انتقال معتبر نیست، اما میان طرفین کاملا ص حیح بوده و آثار خود را ب هجا م یگذار د.
درحالیکه در قانون ثبت اسناد و املاک که چنین صراحتی وجود ندارد نم یتوان گفت که
در این مورد نیز مثل موارد قبل، مالکیت بین طرفین منتقل م یشود و فقط در برابر اشخاص
ثالث معتبر نیست؛ بلکه باید گفت که عقد بیع رضایی بوده و ب ه صرف ایجاب و قبول واقع
میشود و اثر بیع مزبور، منوط به ثبت اس ت. (ماده ۲۲ ق.ث) و اینکه برخی از نویسندگان
حقوقی (صاحبی، ۱۳۹۱ ، ص ۳۵۲ ) تفکیک میان عقد بیع و اثر آن را در انتقال مالکیت با سند
عادی مورد پذیرش قرار نمیدهند قابل انتقاد اس ت. زیرا آنچه مقتضای ذات عق د بیع است
انتقال مالکیت است نه انتقال فوری مالکیت. ۱ در تایید این مدعا م یتوان به مواردی همچون
اللازم فی البیع تحقق النقل حال البیع، لا تحقق الملک حینئذ، لجواز نقل الملک المتحقق غدا أو بعد شهر، الیوم، کما فی » .۱
ر.ک (نراقی، ۱۴۱۷ ، ص ۱۱۱ ) همچنان که فقها در خیار شرط امکان فاصله افتادن میان خیار شرط و « نقل المنفعۀ فی الإجاره
.( اثر آن را ممکن می دانند برای نمونه ر.ک (اصفهانی، ۱۴۱۸ ،ج ۴ ، ص ۱۷۸
۱۱۲
فصلنامه پژوهش حقوق خصوصی، سال سوم، شماره هشتم، پاییز ۱۳۹۳
بیع کلی ۱ و بیع کلی در معین و همچنین به عقد معلق اشاره کرد که مالکیت فوری منتقل
نمیشود زیرا نوع عقد ایجاب میکند که مالکیت بعدا منتقل شود. به عبارت دیگر، عقد بیع
علت تامه انتقال مالکیت نیست، بلکه مقتضی انتقال مالکیت است و مقتضی هم زمانی اثر خود
را میگذارد که مانعی بر سر راه خود نداشته باشد. این مانع میتواند قراردادی باشد مانند بیع
معلق یا شرط ذخیره مالکیت و یا غیر قراردادی مانند بیع کلی یا کلی در معی ن. مانع غیر
قراردادی هم به نوبه خود به مانع طبیعی (مانند بیع کلی یا کلی در معی ن) و مانع قانونی (مانند
ماده ۲۲ قانون ثبت) تقسیم م یشو د. بنابراین، انتقال مالکیت مقتضای ذات و فوریت انتقال
مقتضای اطلاق عقد است. ثانیا: اگر قانونگذار ثبت م یخواست مالکیت بین طرفین منتقل
شود همانند ماده ۴۰ قانون تجارت و ماده ۵۰ قانون ثبت اختراعات، طرحهای صنعتی و علایم
تجاری به این موضوع تصریح میکرد. قانونگذار ثبت نه تنها به این موضوع تصریح نکرده
است، بلکه در ماده ۲۲ خود اعلام میکند (دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده
و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت
رسیده باشد مالک خواهد شناخت…) در واقع، به جهت اینکه مالکیت، امری اعتباری است و
اعتبار از سوی قانونگذار است خود او میتواند در مواردی به این انتقال ترتیب اثر ندهد و
آن را مورد شناسایی قرار ندهد. بنابر این اگر از پوشش وکالت برای انتقال مالکیت مال غیر
منقول استفاده شود (البته اگراین عمل حقوقی به دلیل فراهم نبودن شرایط انتقال باشد نه سلب
حق انتقال یا تعهد به عدم انتقال مالک برای مدت معین) این عمل حقوقی صحیح خواهد بود،
اما مالکیت منتقل نمیشود، زیرا با توجه به توضیحات بهعمل آمده مشخص شد که ماد هی ۲۲
مانعی برای انتقال مالکیت است.
همچنین در مواردی که استفاده از پوشش وکالت صرفاً بهمنظور فرار از پرداخت هزینههای
قانونی باشد، اگر قانون ضمانت اجرای آن را مشخص کرده باشد وضعیت عقد همان است که
۱٫ البته برخی به طور کلی تفکیک میان عقد و اثر عقد را در اموال کلی رد می نمایند با این استدلال که در ماده ۳۵۰ قانون
مدنی بیع کلی از اقسام بیع محسوب شده و از طرف دیگر در ماده ۳۳۸ قانون مذکور تملیک عین از ارکان اصلی بیع به شمار
آمده است و این مطلب نیز از مسلمات است که اقسام شی به اقتضای نفس تقسیم، نمی توانند از ارکان اصلی مقسم تخطی
نماید و همچنین مطالعه فقه به عنوان منبع اصلی حقوق ایران نشان می دهد علی رغم این که اکثریت فقها بیع کلی را مجاز
شمرده اند اما بدون ارائه تفکیک میان اعیان کلی و معین در هر حال بیع را مبادله ی مال به مال دانسته اند بنابراین عنصر
تملیک هم در اعیان معین و هم در اعیان کلی به یک معنا تحقق مییابد و این گفته که تملیک در اعیان کلی به تاخیر
.( میافتد و با تعیین و یا تسلم منتقل میشود تکلفی است که ذوق سلیم آن را نمیپذیرد ر.ک (سعیدی، ۱۳۸۷ ، ص ۶۰
وکالت در مقام بیع ۱۱۳
قانون مشخص کرده است (مانند ماده ۱۸۰ قانون مالیاتهای مستقیم) اما اگر قانون در این زمینه
سکوت اختیار کرده باشد، شاید بتوان گفت چنین معاملاتی به دلیل جهت نامشروعی که دارد
باطل است. البته با توجه به اینکه این نظر آثار سویی دارد به سختی میتوان قایل به بطلان ش د.
اما استدلال دیگری که میتوان مطرح کرد آن است که دور زدن قانون و نپرداختن هزین ههای
قانونی به این دلیل که دولت را از درآمدی محروم میکند خلاف نظم عمومی مقرر در ماده
۹۷۵ قانون مدنی است چرا که این امر خلاف نظم عمومی اقتصادی است و نظم عمومی
اقتصادی و مالی نیز یکی از اقسام نظم عمومی مذکور در ماده ۹۷۵ ق.م است. اما همانطور که
ذکر شد باطل دانستن اینگونه معاملات ب هطور مطلق باعث ایجاد مشکلات جدی در رویه
خواهد بود. بهنظر میرسد با توجه به ماده ۱۸۰ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند ۴۵ که
انتقال املاک و کارخانهها و سهام با نام به اولاد، پدر، مادر، زن یا شوهر، به هر » بیان میدارد
عنوان که باشد، و وقف خاص آنها برای اشخاص مذکور، در حکم انتقال از طریق ارث تلقی
میشود و کلاً مشمول مالیات ارث خواهد بود و در موردی که انتقال معوض باشد و عوض نیز
ملک یا کارخانه یا سهام با نام باشد، ماب هالتفاوت ارزش عوضین ماخذ احتساب مالیات ارث
و وحدت ملاک از این ماده، بتوان قایل به صحت اینگونه معاملات .« استفاده کننده خواهد بود
از لحن ماده چنین بر میآید که » شد. یکی از نویسندگان حقوقی در تفسیر ماده مزبور مینویسد
قانونگذار تنها به درآمد دولت میاندیشد و نظری به سایر آثار انتقال ندارد. وانگهی، چون ماده
۱۸۰ حکمی است خلاف اصل صحت و جنبه استثنایی دارد، باید تفسیر محدود شود و دامنه
اجرای آن به مواردی اختصاص یابد که رابطه مستقیم با پرداخت مالیات دار د. به بیان دیگر،
فرض صوری بودن معامله فقط ناظر به آثار مالیاتی معامله با خویشان است و شامل لوازم عقلی
آن، مانند عدم تملک مال و دخول آن در ترکه انتقال دهنده، نمی شود (اصل مثبت).این قاعده
را که در سایر فرضهای حقوقی نیز باید رعایت کرد، تفاوت اصل عملی صحت و فرض را
اشکارتر میسازد. در نتیجه، باید پذیرفت که همه معاملات یاد شده نافذ و سبب انتقال است،
ولی از دیدگاه مالیاتی، دولت آن را در حکم میراث انتقال دهنده میانگارد تا از میزان مالیات
کاتوزیان، ۱۳۹۱ ، ص ۴۰۵ ) با استناد به ماده مذکور، میتوان گفت که ) «. بر ارث انتقال نکاهد
در بیع وکالتی نیز همانند ماده ۱۸۰ قانون مالیاتهای مستقیم، قصد طرفین صرفاً نپرداختن مالیات
است. چون غالب افراد به دلیل نپرداختن مالیات بر ارث دست به انجام معاملاتی با عنوان
۱۱۴
فصلنامه پژوهش حقوق خصوصی، سال سوم، شماره هشتم، پاییز ۱۳۹۳
متفاوت و صوری زدهاند، قانونگذار نیز به دلیل شیوع این امر در رویه با وضع ماده مذکور هم
به قصد طرفین(انتقال مال در زمان حیات م ورث) احترام گذارده و همچنین مالیات خود را
وصول کرده است. بنابراین میتوان گفت در مانحن فیه نیز که طرفین به قصد نپرداختن مالیات،
سعی در انتقال مالکیت از طریق عنوان عاریتی وکالت دارند ضمن محترم دانستن قصد طرفین
(انتقال مالکیت) مالیات انتقال را در زمان تنظیم س ند اخذ نمای د. با این تفسیر، نه تنها رویه
معاملاتی مردم مختل نمیشود و قصد آنان محترم شمرده م یشود بلکه دولت نیز از وصول
مالیات محروم نخواهد شد .البته ایرادی که ممکن است به نظر ارائه شده وارد شود، فقدان نص
خاص در این زمینه است. با این حال، بهنظر میرسد، به دلیل شیوع اینگونه معاملات در عرف،
راهکار مناسبی جهت جمع بین قصد طرفین و رویه معاملاتی مردم از یک طرف و حقوق دولت
از طرف دیگر باشد. اما لازم است قانونگذار با وضع قانونی شبیه ماده ۱۸۰ قانون مالیا تهای
مستقیم به بحثهای مطروحه در این زمینه خاتمه دهد.
۴٫ بررسی آثار وکالت در مقام بیع
با توجه به مطالب ذکر شده، به تبیین آثار عقد صحیح پرداخته میشود، بنابراین ابتدا زمان
۱) و سپس بحث اثباتی این موضوع (- ۲ – انتقال مالکیت مورد بحث و بررسی قرار میگیرد ( ۴
.(۳- ۴) و در انتها تاثیر جنون، سفه و موت طرفین مورد مطالعه قرار میگیرد( ۴
۱-۴ زمان انتقال مالکیت
در مورد زمان انتقال مالکیت اظهار نظرهای فراوانی شده اس ت. اما، هما نگونه که سابقاً
متذکر شدیم، باید بین مواردی که مال مورد معامله، مال غیر منقول است با سایر موارد، قایل به
تفکیک شد. در مواردی مثل انتقال سهام شرکت (ماده ۴۰ ق انون تجار ت) و همچنین انتقال یا
اجازه بهر هبرداری از حق اختراع، طر حهای صنعتی و علایم تجاری (ماد ه ۵۰ قانون ثبت
اختراعات، طرحهای صنعتی و علایم تجاری) باید گفت با توجه به صراحت قانونگذار در عدم
قابلیت استناد معامله ثبت نشده در برابر اشخاص ثالث، اینگونه برداشت میشود که مالکیت بین
طرفین از لحظه انعقاد عقد منتقل میشود، اما این انتقال مالکیت در برابر اشخاص ثالث قابل
استناد نیست. اما در مورد انتقال اموال غیر منقول چون چنین صراحتی در قانون ثبت وجود ندارد
وکالت در مقام بیع ۱۱۵
نمیتوان گفت که از زمان انعقاد عقد مالکیت بین طرفین منتقل میشود بلکه همانگونه که قبلاً
گفته شد عقد بیع، علت تامه انتقال مالکیت نیست (عابدیان، ۱۳۹۰ ، ص ۷۰ ) بلکه مقتضی ایجاد
مالکیت است و مقتضی زمانی ایجاد اثر میکند که مانعی وجود نداشته باشد؛ درحالیکه در این
مورد، ماده ۲۲ ق.ث. مانعی بر سر راه انتقال مالکیت ایجاد میکند و انتقال مالکیت را تا زمان
ثبت به تاخیر میاندازد. به عبارت بهتر، اصل بر انتقال فوری مالکیت است اما ماده ۲۲ ق.ث
استثنایی بر این اصل است. در مواردی مانند انتقال اتومبیل که قانونگذار ضمانت اجرای آن را
پیش بینی نکرده است نیز با توجه به قاعده العقودتابعه للقصود باید قایل به انتقال مالکیت از
زمان انعقاد عقد بود. بنابراین اگر ماهیت عمل حقوقی بیع به همراه وکالت باشد، انتقال مالکیت
از تاریخ مندرج در سند وکالت خواهد بود. اما در مواردی که امارهای بر وقوع عقد بیع سابق
است، مالکیت قبل از تاریخ مندرج در سند وکالت منتقل خواهد شد.
۲-۴ از نظر اثباتی
در بحث اثباتی، اختلاف نظرهای فراوانی وجود دارد بهعنوان نمونه، برخی فروش اموال غیر
منقول را تشریفاتی قلمداد میکنند (کاتوزیان، ۱۳۷۱ ص ، ۲۵۶ ). و بر این باور هستند که عقد
منعقد شده اصلا بیع نیست، بلکه تعهد به بیع است و حتی در صورت اثبات عقد به دلیل
تشریفاتی بودن (ثبت را جزء ارکان عقد میدانند) فقط تعهد به بیع ثابت شده اس ت. در برابر،
گروهی معتقد هستند که ثبت دلیل موثر اثبات است و با دلایل دیگر هم میتوان عقد را اثبات
کرد؛ از جمله اقرار، شهادت شهود و… (شهیدی ۱۳۷۵ ، ص ۸۱ ). عدهای نیز بر این باورند که
ثبت دلیل منحصر اثبات بیع در برابر اشخاص ثالث و دلیل موثر در رابطه دو طرف قرارداد
.( است (امینی، ۱۳۸۸ ،ص ۲۳۵
بهنظر میرسد باید بین فروش اموال غیر منقولی که ثبت آنها الزامی است و سایر موارد از
جمله انتقال خودرو، سهام شرکت و… قایل به تفکیک شد در فروش اموال غیر منقول، با توجه
به نحوه نگارش مواد قانون و استفاده از روش تفسیری قابلیت متن، باید قایل بر این شد که عدم
ثبت، مانعی بر سر راه انتقال مالکیت تا زمانی است که معامله به ثبت برسد. بنابراین ثبت، دلیل
منحصر اثبات بیع نیست بلکه دلیل موثر اثبات بیع است و با دلایل دیگر هم میتوان عقد را به
اثبات رساند اما با اثبات عقد، مالکیت منتقل نمیشود زیرا فقط وجود مقتضی اثبات شده و مانع
۱۱۶
فصلنامه پژوهش حقوق خصوصی، سال سوم، شماره هشتم، پاییز ۱۳۹۳
(عدم ثبت)کماکان پابرجاست . اما بهطور کلی باید گقت در مواردی که ماهیت عمل حقوقی
بیع به همراه وکالت است، سندی که طرفین عنوان وکالت به آن دادهاند، دال بر وقوع عقد بیع
است زیرا تعیین وصف حقوقی، با دادگاه است. اما در مواردی که ماهیت عمل حقوقی افراد،
وکالت به همراه بیع است، سند وکالت عنوانی افراد صرفاً میتواند امار های بر وقوع عقد بیع
سابق باشد واثبات عقد بیع ممکن است با دلایل دیگر نیز صورت گیرد.
۳-۴ . تاثیر جنون، فوت و سفه بر عقد وکالت
در برخی از موارد وکالت بهمنظور تامین حقوق و منافع وکیل صورت م یگیرید که با
بدهکار است و وجه نقد ندارد اما به « ب» به « الف » وکالت عادی متفاوت است مانند موردی که
وکالت میدهد که فلان مال را بفروشد و از محل فروش مال، طلب خود را بردارد. یا اینکه « ب»
شخصی در شرایط فوری به بیمارستان مراجعه کرده و بستری میشود و برای حفظ جان، عمل
جراحی بر روی او انجام میگیرد. نکتهای که در این حالت وجود دارد آن است که شخص
وجه نقد به همراه ندارد اما صاحب بیمه است (بیمه خدمات درمانی یا تکمیلی و ی ا…) در این
موارد، بیمارستان میتواند بر روی این بیمه حساب کند، لذا از بیمار وکالتی با شرط عدم عزل
اخذ میکند که هزینههای موجود را درصورتیکه بیمارستان خسارتی متحمل شود از محل بیمه
دریافت کند. در چنین مواردی که وکالت بهمنظور تامین منافع وکیل است حق عزل موکل
ساقط میشود حتی موکل به طور ضمنی حق انجام عمل مخالف وکالت را از خود سلب کرده
است. اما ماهیت عقد، همچنان وکالت است و با فوت، جنون و سفه منفسخ میشود.
علاوهبر مورد فوق، در مواردی که وکالت بهعنوان پوششی برای انتقال باشد و وضعیت عقد
با توجه به توضیحات قسمت قبل صحیح باشد باید قایل به این امر بود که عقد بیع با فوت،
جنون و سفه منفسخ نمیشود و عقدکماکان پابرجا میماند چرا که قصد واقعی طرفین چیزی
غیر از وکالت محض بوده است آنچه که مهم جلوه میکند، قصد واقعی طرفین است نه اراده
ظاهری آنان. اما عقد وکالت منفسخ میشود زیرا وکالت عقد جایز اذنی است هر چند بلاعزل
باشد. بنابر این به حکم ماده ۹۵۶ قانون مدنی منفسخ م یشو د. بنابراین پس از انفساخ عقد
وکالت موکل میتواند با طرح دعوی علیه ورثه، خواهان ثبت سند به نام خود شو د. لازم به
ذکر است که در گذشته دادگاهها بیشتر به اراده ظاهری طرفین توجه میکردند اما در سالهای
وکالت در مقام بیع ۱۱۷
اخیر، رویه قضایی به اجرای عقد واقعی و پنهانی تمایل پیدا کرده است چنانچه شعبه ۵
۲۲ وکالت بهمنظور بیع را تابع احکام بیع دانسته /۱۰// دیوانعالی کشور در دادنامه شماره ۱۳۵۸
.( و مرگ وکیل را در انحلال و التزام موکلان بی اثر شناخته است (کاتوزیان ۱۳۷۱ ،ص ۲۲
نتیجه گیری
بیع وکالتی مصطلح در عرف (که از نظر حقوقی عنوان آن هم صحیح نم یباش د) هر چند
ماهیتاً بیع(به همراه وکالت) تلقی میشود. اما وضعیت آن (از حیث صحت و بطلا ن) در تمام
موارد با توجه به داعی و انگیزه طرفین و دارا بودن یا سلب حق از مالک متفاوت است و
نمیتوان حکم واحدی برای آن صادر کرد، چرا که بنا به دلایل گاه صحیح و گاه باطل اس ت.
حتی مواردی که صحیح هستند از حیث اثباتی و زمان انتقال مالکیت نیز دارای شرایط خاص
خود میباشند که غالباً به ضرر خریداران منتهی میشود. لذا پیشنهاد میگردد که اشخاص به
جای توسل به ریسمان پوسیده بیع وکالتی، در مواردی که تهیه مقدمات بیع زمانبر است، برای
مطمئن شدن از انجام معامله توسط طرف مقابل، به انعقاد قولنامه به معنای خاص(عقد غیر معین
لازم که اثر آن تعهد به انعقاد عقد بیع است) مبادرت نماید و بعد از فراهم شدن شرایط انتقال، با
حضور در دفتر خانه، بیع را منعقد و انتقال را به ثبت برسانند. مسلماً تغییر رویه معاملاتی مردم از
بیع با سند عادی و بیع پنهانی یا استفاده از پوشش وکالت، برای انتقال مالکیت به سمت انعقاد
قولنامه به معنای خاص(تعهد به بیع) بدون همکاری جامعه حقوقی امکان پذیر نخواهد بود.
۱۱۸
مراجع
منابع
– اصفهانى، محمد حسین، ( ۱۴۱۸ ) ، حاشیۀ کتاب المکاسب، ج چهارم، چ اول، قم ،أنوار
الهدى .
نقش ثبت سند در بیع مال غیر منقول در حقوق فرانسه و بررسی » ،( – امینی منصور،( ۱۳۸۸
مجله تحقیقات حقوقی شماره ۴۹ ،بهار و تابستان ،« قابلیت پذیرش آن در حقوق ایران
۱۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران. /۱۰/ – دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۱۵۲۳ مورخ ۱۳۹۱
.۱۱۷۴ / ۲۱ در پرونده کلاسه ۱۵۱۸۳ /۱۰/ – دادنامه شماره ۱۳۲۰ مورخ ۱۳۸۳
۱۳۸۵ شعبه ۱۳ تجدید نظر تهرا ن در پروند ه کلاس ه /۲/ ۱۳۷ مورخ ۵ – – دادنامه شماره ۱۳۶
.۱۴۳۴-۱۳۷۴/۱۳/۸۴
۱۳۸۷ صادره از شعبه ۱۲ تجدید نظر استا ن تهرا ن در پروند ه /۷/۳۰- – دادنامه شماره ۱۰۶۰
.۱۰۸۲/۱۲/ کلاسه ۸۷
– زندی محمدرضا، ( ۱۳۹۰ ) رویه قضایی دادگاههای تجدید نظر استان تهران در امور
مدنی( ۹)، بیع، چاب اول، تهران، انتشارات جنگل جاودانه.
– سعیدی محمدعلی، ( ۱۳۸۷ )، حق عینی و دینی در حقوق ایران و فرانس ه(رساله
دکتری)،دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی.
مجله کانون وکلای ،« فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسم ی » ، – شهیدی مهدی
. دادگستری شماره ۱۹
چ اول،تهران، انتشارات نشر ، «( مجموعه مقالا ت(تشکیل بی ع » ،( – شهیدی مهدی، ( ۱۳۷۵
حقوقدان.
صاحبی مهدی، ( ۱۳۹۱ )، نقش ثبت سند در معاملات غیر منقول ،چ اول، تهران، نشر
آداک.
– عابدیان میر حسین، ( ۱۳۹۰ )، تقریرات درس حقوق مدنی ۲ کارشناسی ارش د، انتشارات
دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی.
– عابدیان میرحسین، اسدزاده مجتبی، فیروزمند علی، ( ۱۳۸۸ )، در تکاپوی عدال ت، چ اول،
تهران، میزان.
– کاشانی سید محمود، ( ۱۳۸۸ )، قراردادهای ویژه،چ اول،تهران، میزان.
وکالت در مقام بیع ۱۱۹
– کاتوزیان ناصر، ( ۱۳۷۱ )، عقود معین،ج اول،چ چهارم، تهران، شرکت انتشار.
۱۳۹۲ )، قواعد عمومی قراردادها، ج سوم،چ هشتم، تهران، سهامی انتشار. ) ،________ –
۱۳۹۱ )، عقود معین ، ج چهارم، چ هفتم، تهران، شرکت سهامی ) ،___________ –
انتشار .
۱۳۸۶ )، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، میزان، چ شانزدهم. ) ،___________ –
۱۳۸۸ )، اموال و مالکیت، چ بیست وهفتم، تهران، میزان. ) ،___________ –
– مجموعه آرای قضایی دادگاه تجدید نظر استان تهران حقوقی، ( ۱۳۹۱ )،چ اول،تهران،
انتشارات پژوهشگاه قوه قضاییه.
فصلنامه حقوق مجله دانشکده حقوق و علوم ،« انتقال قرارداد » ،( – مقدمعیسی، ( ۱۳۸۶
. سیاسی، دوره ۳۷ ،شماره ۴
– نراقى احمد بن محمد مهدى، ( ۱۴۱۷ )، عوائد الأیام فی بیان قواعد الأحکام، چ اول ، قم،
انتشارات دفتر تبلیغات اسلامى حوزه علمیه قم.

نویسندگان
محمد عابدی۱؛ علی ساعتچی۲؛ فرزاد جاویدی آل سعدی* ۳
۱استادیار گروه حقوق دانشگاه فردوسی مشهد
۲دانشجوی دکتری حقوق خصوصی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی
۳دانشجوی کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی

برای عضویت در خبرنامه حقوقی و دریافت آخرین اطلاعات در اینباکس خود ایمیل تان را در بخش زیر وارد نمایید

پس از ثبت ایمیل می بایست به اینباکس خود مراجعه نموده و بر روی بخش مورد نظر در ایمیل ارسالی کلیک فرمایید تا ثبت نام شما تکمیل شود

جوابی بنویسید

ایمیل شما نشر نخواهد شد