سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
ساخت‌و‌ساز در شهر قواعد و ضوابطی دارد. این ضوابط در قوانین و مقررات شهرداری بیان شده است و رعایت نکردن آنها دردسرهایی برای سازنده به همراه خواهد داشت. در صورتی که شخصی چشم بر این ضوابط ببندد، ضمانت اجراهای قانونی در انتظار او خواهد بود. نتیجه تخلف از این ضوابط اشکال مختلفی خواهد داشت. ممکن است نتیجه این تخلفات به شکل جریمه ظهور یابد یا اینکه چشم بستن بر قانون، منتهی به تخریب بنا یا اجبار سازنده به بازسازی آن شود. در ادامه در گفت‌وگو با کارشناسان حقوقی به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت.
تخلفات ساختمانی در حوزه شهرها در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح و رسیدگی می‌شود. این کمیسیون ممکن است رای به جلوگیری از تخلفات ساختمانی، جریمه، تخریب یا اصلاح بنا بدهد. در ادامه حالت‌های مختلفی که یک موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح می‌شود و سرنوشتی که در انتظار پرونده‌های طرح شده قرار دارد، مورد بررسی قرار می‌گیرد.
تخریب بنا و گرفتن جریمه
یک کارشناس حقوق شهری تخریب بنا را یکی از آرایی عنوان می‌کند که ممکن است در نتیجه تخلفات ساختمانی صادر شود. علی زمانیان به «حمایت» می‌گوید: ساختمان‌هایی که بدون پروانه ساختمانی احداث شوند یا ساخت آنها شروع شده باشد و اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی در آن رعایت نشود طبق تبصره یک ماده ۱۰۰ کمیسیون مذکور در ماده ۱۰۰ ممکن است حکم به قلع تمام یا قسمتی از بنا داده شود که می‌بایست در مهلت تعیین شده که نباید از دو ماه تجاوز کند این کار صورت گیرد. این کارشناس حقوقی در مورد تخلفاتی که مجازات آنها جریمه است، می‌گوید: در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، طبق تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ایران، کمیسیون می‌تواند با صدور رای بر اخذ جریمه به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است، از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند. زمانیان در مورد ضمانت اجرای این رای دادگاه توضیح می‌دهد: در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه تعیین شده توسط کمیسیون امتناع کند، کمیسیون رای قلع و قمع ساختمان را صادر می‌کند و در صورتی که مالک در ظرف مهلت مقرر اقدام به قلع و قمع نکند، ماموران شهرداری خودشان اقدام خواهند کرد و طبق تبصره یک ماده ۱۰۰ شهرداری هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.
میزان جریمه
این کارشناس حقوق شهری در مورد میزان جریمه‌ای که از متخلف گرفته می‌شود، می‌گوید: البته میزان جریمه در ساختمان مسکونی بدون پروانه که در آن اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد یک دهم ارزش معاملاتی برای یک متر مربع ساختمان است و در ساختمان تجاری، صنعتی و اداری میزان این جریمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیشتر باشد، تعیین می‌شود. زمانیان ادامه می‌دهد: در پاره‌ای موارد که مالکان از حدود پروانه تجاوز می‌کنند و مرتکب تخلف ساختمانی زاید بر پروانه می‌شوند، کمیسیون رای به پرداخت جریمه صادر می‌کند و میزان جریمه بر حسب اینکه اضافه بنا مربوط به اماکن مسکونی یا غیرمسکونی است متفاوت است.
این کارشناس حقوقی اضافه می‌کند: طبق تبصره ۲ ماده ۱۰۰ در مورد اضافه بنا زاید بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رای به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف به اقدام نسبت به وصول جریمه است که این جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
وی در مورد نحوه برخورد با متخلف می‌گوید: در مواردی که ذینفع از پرداخت جریمه امتناع ورزد، شهرداری مکلف است دوباره پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب کند. در صورتی که مالک در مهلت مقرر که نباید از ۲ ماه تجاوز کند، اضافه بنا را طبق حکم تخریب نکند، شهرداری رأسا اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرایی وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود.
زمانیان ادامه می‌دهد: در مورد اضافه بنا زاید بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری طبق تبصره ۳ ماده ۱۰۰، کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن‌باز یا بن‌بست) رای به اخذ جریمه متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی دهد و شهرداری مکلف به اخذ جریمه است. (جریمه نباید از حداقل ۲ برابر کمتر و از ۴ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد). در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه امتناع کند، شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب کند. در مواردی که مالک در مهلت مقرر که نباید از ۲ ماه تجاوز کند، اضافه بنا را طبق حکم صادره تخریب نکند، شهرداری راسا اقدام به تخریب کرده و هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.
اصلاح بنا
یکی کارشناس حقوقی دیگر در بررسی مجازات‌هایی که در تخلفات شهرسازی مورد حکم قرار می‌گیرد، به اصلاح بنا اشاره می‌کند و می‌گوید: قانون شهرداری‌ها، علاوه بر جلوگیری از تخلفات ساختمانی، جریمه و تخریب ضمانت اجرای دیگری را در نظر گرفته است که عبارتست از اعاده به وضع سابق (اصلاح بنا).
احسان اسفندیاری خاطرنشان می‌کند: طبق تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان، رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ است. در پاره‌ای موارد، نه رای قلع و قمع و نه رای جریمه صادر می‌شود، بلکه رای بر اصلاح قسمت‌هایی از ساختمان صادر می‌شود.
این کارشناس حقوق عمومی اضافه می‌کند: تبصره ۵ ماده ۱۰۰ در این خصوص صراحت دارد. این تبصره بیان می‌دارد: «در مورد عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند…»، بنابراین شرط صدور جریمه، عدم امکان اصلاح پارکینگ است. یعنی اگر پارکینگ قابلیت اصلاح را داشت، الزاما رای بر اصلاح صادر می‌شود.
این حکم اختصاص به مورد پارکینگ ندارد. از وحدت ملاک این تبصره چنین استفاده می‌شود که در مورد واحدهای مسکونی، تجاری، صنعتی و اداری نیز صدور رای اصلاح که نتیجه آن مطابقت ساختمان با پروانه صادره و اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی است، امکان‌پذیر است. اسفندیاری در خصوص اضافه بنا زاید بر تراکم مجاز و مجازات آن توضیح می‌دهد: بر اساس مفاد تبصره‌های ۲ و ۳ فوق‌الذکر باید عمل کرد. در اینجا باید این نکته را مورد توجه قرار داد که در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده، در صورتی که اضافه بنا جدیدی حادث نشده باشد و مدارک و اسناد نشان‌دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع است.
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
این کارشناس حقوق عمومی رسیدگی به این موضوعات را در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می‌داند و می‌گوید: کمسیون ماده ۱۰۰ از مراجع اداری استثنایی در نظام حقوقی کشور ما می‌باشد. کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری از مراجع غیر دادگستری کیفری محسوب می‌شود.
تخلف احداث بنای بدون پروانه، تخلف تراکم اضافی تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ تجاوز به معابر شهر و تغییر کاربری موضوعاتی هستند که در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری طرح و رسیدگی می‌شود.
آرای قطعی این کمیسیون قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است. بنابراین با توجه به آنچه کارشناسان در گفت‌وگو با «حمایت» مورد تاکید قرار دادند: به طور کلی تخلفات ساختمانی در ایران مشمول عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه می‌شود.
تخلف در ساختمان‌های بدون پروانه خود به دو دسته تقسیم می‌شود که در برخی از آنها رای مرجع رسیدگی کننده ممکن است تخریب بنا باشد و در برخی دیگر گرفتن جریمه ممکن است موضوع رای قرار گیرد.
بررسی عواقب قانونی تخلفات ساختمانی در گفت‌وگوی «حمایت» با کارشناسان؛