سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
سال ۱۳۵۶ قانونی به تصویب رسید که باعث شد قراردادهای اجاره تحت نظام سخت و شرایط خاصی تنظیم شوند و به حیات خود ادامه دهند. قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده است تابع مقررات این قانون هستند و هنوز تعداد زیادی از قراردادهای اجاره وجود دارند که از مقررات قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیروی می‌کنند.
یکی از ویژگی‌های خاص قانون سال ۱۳۵۶ شرایط سفت و سخت افزایش اجاره‌بهاست؛ چرا که میزان اجاره‌ای که مطابق این قانون بین موجر و مستاجر تعیین می‌شود، به سادگی قابل تغییر نیست. در پرونده‌ای که در ادامه بررسی می‌کنیم، خواهیم دید که موجر برای افزایش اجاره‌بها باید چه مسیری را طی کند.
شروع اختلاف
فردی به نام محمدرضا، به عنوان خواهان یک دعوای حقوقی، مالک یک باب مغازه در خیابان طالقانی تهران است. وی دعوایی را برای افزایش اجاره‌بهای پرداختی ماهانه توسط مستاجر خود، مجید، در دادگاه مطرح کرده است. محمدرضا خواسته خود را علیه مجید به این شرح بیان کرده است: تقاضای صدور حکم مبنی بر افزایش و تعدیل اجاره‌بهای یک باب مغازه از مبلغ ۵۵۰ هزار تومان به ۶۰۰ هزار تومان در هر ماه به علاوه همه هزینه‌ها و خسارات دادرسی.
خواهان این اختلاف، برای اثبات صحت ادعاهای خود و به عنوان دلیل و مدرک درخواست خود یک برگ فتوکپی تاییدشده اجاره‌نامه منعقد شده با مستاجر، یک برگ فتوکپی تایید شده سند مالکیت که دلالت بر مالکیت خواهان بر مغازه فوق دارد و نیز فتوکپی تاییدشده یک برگ حکم تعدیل اجاره‌بهای قبلی را ضمیمه پرونده کرده است.
با توجه به مندرجات دادخواست تقدیم‌شده به دادگاه از سوی محمدرضا، مشخص و محرز است که خواهان پرونده مالک یک باب مغازه واقع در خیابان طالقانی است که مالک به موجب دادخواستی که قبلا به همین شعبه دادگاه تقدیم کرده بود، در سال ۸۶ و به موجب آن، بنا به حکم دادگاه اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجر قدیمی به ۵۴۰ هزار تومان تعدیل و افزایش داده شده بود. هم اکنون محمد رضا به عنوان مالک یک باب مغازه مذکور، با توجه به افزایش شاخص بهای کالاها و خدمات وگذشت بیش از سه سال از تاریخ تعدیل قبلی اجاره‌بها توسط همین دادگاه، مجددا تعدیل اجاره‌بها را از محضر دادگاه تقاضای کرده است.
برای فهم بهتر ماجرا بدانید که تغییر میزان اجاره‌بها در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ شرایط خاصی دارد و موجر برای اینکه اجاره را افزایش دهد باید راهی دادگاه شود. همه قراردادهای اجاره‌ای که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، چنین وضعیتی دارند. اما بعد از این تاریخ قانون جدید به تصویب رسید و شرایط استثنایی و خاص افزایش اجاره در قانون سال ۱۳۵۶ را از بین برد. ولی هنوز هم قراردادهای اجاره زیادی از آن تاریخ باقی مانده است. با این توضیح ببینیم در چنین پرونده‌هایی دادگاه چگونه تصمیم‌گیری می‌کند.
بررسی دادخواست
خواهان دعوای مطروحه، عنوان دادخواست خود را به درستی نگارش کرده است. به علاوه ضمایم اصلی دعوا نظیر کپی تاییدشده سند مالکیت و اجاره‌نامه و حکم قبلی دادگاه مبنی بر افزایش اجاره‌بها نیز کامل هستند.
تنها بهتر بود که خواهان دعوا قبل از اقامه دعوای خود اظهارنامه‌ای نیز برای طرف مقابل ارسال می‌کرد تا سرعت پذیرش دادخواست و رای دادگاه بالاتر رفته و دعوای خواهان از وجهه قانونی بالاتری برخوردار باشد. با توجه به گنگ بودن برخی از عبارات و مفاهیم حقوقی موجود در دادخواست خواهان، توضیح برخی از آنها ضروری است. به عنوان مثال، بررسی مفهوم تعدیل اجاره‌بها ضروری است. این عبارت به معنای تغییر در بهای اجاره پرداختی توسط مستاجر است.
این عبارت هم می‌تواند به معنای افزایش و هم کاهش میزان اجاره بهای قبلی باشد. اصولا موجر درخواست افزایش و مستاجر درخواست کاهش اجاره‌بها را از دادگاه می‌کند.
روند دادرسی
پس از تکمیل پرونده فوق، قاضی دادگاه ابتدا قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر می‌کند و در عین حال خطاب به مدیر دفتر دادگاه دستور پرداخت هزینه کارشناسی را مطابق تعرفه تعیین‌شده می‌دهد. در ادامه دفتر دادگاه نیز اخطاریه‌ای به خواهان دعوا مبنی بر پرداخت هزینه کارشناسی توسط وی می‌فرستد. محمدرضا نیز نسبت به پرداخت این هزینه اقدام می‌کند و ایراد و اعتراضی نیز نسبت به آن به عمل نمی‌آید.
علاوه بر این قاضی دادگاه دستور تعیین وقت به دفتر خود را می‌دهد و در ادامه وقت دادرسی توسط دفتردار دادگاه به طرفین ابلاغ می‌شود و در روز مقرر جلسه دادرسی تشکیل می‌شود. هر دو طرف دعوا نیز در جلسه رسیدگی در وقت مقرر حضور پیدا می‌کنند که قاضی دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان و رابطه استیجاری که بین خواهان و خوانده دعوا وجود دارد و با وصول ارکان و شرایط تعدیل اجاره‌بها به منظور تعدیل اجاره‌بهای عادی عین مستاجره، با توجه به اینکه قرارداد اجاره میان خواهان و خوانده پرونده عادی است و همچنین نظریه کارشناس انتخابی پرونده قضایی و اینکه نظریه کارشناس مربوطه با اوضاع و احوال محقق قضیه و دلایل و مستندات خواهان دعوای مطروحه مغایرتی ندارد، دعوای اقامه شده را با توجه به نظر کارشناس پرونده، محمول بر صحت می‌داند و در ادامه مبادرت به انشای رای می‌کند.
رای دادگاه
در خصوص دادخواست خواهان دعوا، آقای محمدرضا به عنوان موجر ملک تجاری واقع در خیابان طالقانی به طرفیت خوانده دعوا، آقای مجید به عنوان مستاجر ملک فوق به خواسته تعدیل و افزایش اجاره‌بها مستندا به ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ و نیز مواد ۳ و ۱۳ قانون مذکور، حکم به تعدیل اجاره‌بهای مورد اجاره فوق از تاریخ تقدیم دادخواست توسط خواهان از مبلغ ۵۵۰ هزار تومان به ۶۰۰ هزار تومان در هر ماه اعلام و صادر می‌کند و همچنین دادگاه مستندا به ماده ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال ۷۹ و از باب تسبیت، خوانده دعوا را محکوم به پرداخت ۲۵۰ هزار تومان بابت هزینه دادرسی و هزینه کارشناسی در حق خواهان دعوا محکوم می‌کند. در ضمن با توجه به اینکه خواهان دعوا در خواسته خود مطالبه مابه‌التفاوت اجاره‌بها را نکرده است، دادگاه از این حیث با تکلیفی مواجه نیست که رای صادر شده حضوری و ظرف مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
در مورد پرونده حاضر نکته‌ای که در مورد تعدیل اجاره‌بهای مغازه فوق باید به آن توجه کرد، این است که مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ «موجر یا مستاجر می‌تواند با استناد به ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بکند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده باشد و در عین حال از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه در این موارد با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی خواهد بود».
در خصوص این ماده نکاتی که در خصوص تعدیل اجاره‌بها مهم است؛ یکی، انقضای مدت اجاره و یا سپری شدن مدت سه سال از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی است که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده است. پس طبق منطوق ماده فوق، سه شرط برای درخواست تعدیل اجاره‌بها و تحقق آن ضروری است: ۱- اثبات ترقی یا تنزل هزینه زندگی ۲- انقضای مدت اجاره ۳- گذشتن مدت ۳ سال.
در خصوص شرط سوم ذکر این نکته حایز اهمیت است که آیا مدت سه سال موضوع ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ راجع به تعدیل اجاره‌بها از تاریخ آخرین توافق طرفین، ولو بدون افزایش اجاره‌بها احتساب می‌شود یا آخرین افزایش و تعدیل اجاره‌بها مبدا احتساب سه سال مذکور است؟ در این خصوص از سوی اداره حقوقی قوه‌قضاییه نظریه‌ای در تاریخ ۱۵/۱۰/۶۷ به اتفاق آرا اعلام شده است که طبق این نظریه «حسب مستفاد از ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ برای درخواست تعدیل اجاره‌بها از دادگاه انقضای سه سال از تاریخ آخرین توافق موجر و مستاجر در تعیین اجاره‌بها یا حکم دادگاه در این خصوص شرط است، اعم از اینکه تراضی در افزایش یا کاهش اجاره‌بها شده یا نشده باشد و به همان میزان سابق که آن را عادلانه دانسته‌اند، موافقت شده یا حکم صادر شده باشد. به سخن دیگر، برای احتساب سه سال مذکور آخرین اقدام طرفین یا دادگاه راجع به تعیین میزان اجاره‌بها ملاک است، نه آخرین افزایش آن».
حمایت