سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
یکی از بهترین راه‌هایی که برای خانه‌دار شدن وجود دارد، پیش‌خرید آپارتمان است. در این نوع قرارداد، واحد مسکونی، قبل از آن که ساخته شود یا کار ساخت آن به اتمام برسد، مورد معامله قرار می‌گیرد.
حسن این نوع قرارداد آن است که پیش خریدار، مبلغی را که باید برای پیش‌خرید بپردازد، کمتر از مبلغی است که در صورت اتمام کار و تکمیل آپارتمان مجبور بود بپردازد. برای پیش‌فروشنده نیز این مزیت وجود دارد که می‌تواند از طریق پیش‌فروش بعضی از واحدهای خود، سرمایه لازم برای تکمیل تمام آپارتمان را فراهم آورد.
اما قرارداد پیش‌فروش آپارتمان که به نظر می‌رسد برای دوطرف معامله دارای مزایایی است، در حال حاضر تبدیل به یکی از مشکل‌سازترین قراردادهای موجود در کشور شده است. درصد بالایی از پرونده‌های موجود در دادگستری ها به این نوع قراردادها برمی‌گردد. دلیل اینکه این روش خانه‌دار شدن تبدیل به یکی از مشکل‌سازترین موضوعات حقوقی برای نظام قضایی شده، سوءاستفاده‌هایی است که معمولا پیش‌فروشنده از قرارداد می‌کند. به تازگی قانونی در این باره به تصویب رسیده تا بلکه این حوزه از قراردادها را سامان دهد. این قانون با نام قانون پیش‌فروش آپارتمان، مقررات کارآمدی را در حمایت از پیش‌خریدار وضع کرده است. با این وجود، برخی از حقوقدانان بر نقاط ضعف و کاستی‌های این قانون تاکید دارند. در مجموع باید تصویب این قانون را گام مثبتی در حل مشکلات قراردادهای پیش‌فروش دانست.
کاستی‌های قانون پیش‌فروش آپارتمان
در خصوص پیش‌فروش آپارتمان‌ها با یک مشکل اساسی روبه‌رو هستیم و آن این است که در نهاد حقوقی ایران، فروش عین‌معین در صورتی امکان دارد که در هنگام بیع عین معین موجود باشد؛ با توجه به این که املاک در دسته بندی اموال، جزو عین به شمار می‌آیند، بنابراین وجود افراد در هنگام تنظیم قرارداد لازم و ضروری است. علیرضا مشهدی‌زاده با اشاره به این مشکل می‌گوید: پیش‌فروش ساختمان براساس این دید‌گاه دارای ایراد حقوقی است که حتی در بعضی موارد هنوز شاهد نقص‌ها و مشکلاتی به دلیل سکوت قانون جدید در این باره هستیم. به طور مثال ۵ واحد آپارتمانی را به ۱۰ نفر می‌فروشند که ناشی از ثبت عادی معاملات املاک است و تا زمانی که این موضوع به صورت اساسی حل نشود؛ ثبت پیش‌فروش املاک در دفاتر اسناد رسمی صورت نمی‌گیرد.
این وکیل دادگستری در گفت‌وگو با «حمایت» می‌گوید قانونگذار باید هرچه سریع‌تر جلوی دخالت بنگاه‌ها را در مورد تنظیم قراردادها و معاملات عادی بگیرد. یا اینکه برای تنظیم‌کنندگان مسئولیت‌هایی را در نظر بگیرد تا در صورت نقض تعهدات از سوی طرفین، تنظیم‌کننده نیز مسئول باشد تا دیگر هر فرد نا آگاه صرفا برای منافع مادی اقدام به تنظیم معاملات ملکی نکند.
کم‌توجهی به جایگاه دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اجاره‌نامه
مشکل اصلی در خصوص فروش املاک و معاملات اموال غیرمنقول، معاملات عادی بدون ثبت رسمی است. علیرضا مشهدی زاده با اعلام این موضوع می‌افزاید: طبق آمار مرکز انفورماتیک قوه‌قضاییه بیش از ۳۰ درصد از دعاوی مطروحه در دادگستری‌های کشور ناشی از معاملات عادی املاک است. این حقوقدان دلیل این مشکلات را دخالت بنگاه‌های معاملات املاک در تنظیم قراردادها و عدم توجه به ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی می‌داند و تاکید می‌کند: در هیچ جای دنیا بنگاه‌های معاملات املاک حق تنظیم مبایعه‌نامه ندارند. بنگاه‌های معامله در واقع نوعی دلال به شمار می‌آیند و اقدام به یافتن مشتری جهت طرفین معامله می‌کنند. در فرانسه و انگلیس پس از یافتن طرفین معامله، قرارداد توسط حقوقدان و وکلای دادگستری تنظیم می‌شود در واقع اتمام مسئولیت قانونی از جمله نقض تعهدات نیز بر عهده وکلا است. وی متذکر می‌شود: متاسفانه در ایران بنگا‌های معاملات اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه از لحاظ حقوقی کرده و باعث ایجاد مشکلات بعدی می‌شوند. وی توضیح می‌دهد: بنگاه‌ها مبالغ زیادی نیز از طرفین معامله دریافت می‌کنند و هیچ مسئولیتی در قبال طرفین ندارند که این موضوع قابل انتقاد به نظر می‌رسد. وی ادامه می‌دهد: نکته قابل توجه این است که حق‌الزحمه دلالی بنگاه‌های معاملات از دفاتر اسناد رسمی بیشتر است.
مزایای تصویب قانون
ثبت قانونی پیش‌فروش ساختمان امری است که مربوط به سازمان ثبت و قوه‌قضاییه می‌شود. مهدی صالحی وکیل دادگستری با اشاره به این موضوع می‌گوید: جلوگیری از تداخل معاملات تکراری نسبت به یک ملک از اهمیت زیادی برخوردار است زیرا این عمل خلاف قانون، مشکلات متعددی را برای خریداران به وجود می‌آورد. وی در بیان این مشکلات می‌گوید: از جمله مشکلاتی که معاملات مکرر نسبت به یک ملک به وجود می‌آورد، تراکم پرونده‌های مربوط به این دعاوی در دادگستری است، به طوری که شخصی ملکی را به چندین نفر پیش‌فروش می‌کند و زمانی که خریداران از این موضوع آگاهی پیدا می‌کنند، همه برای ادعای مالکیت به دادگاه مراجعه می‌کنند. بنابراین عملا یک ملک، چندین دعوا را به وجود آورده است که اگر مقررات دقیقی در این باره به تصویب برسد، به کاهش پرونده‌های مطروحه در دستگاه قضایی کمک فراوانی خواهد کرد.
مهدی صالحی به مشکل دیگری که در این خصوص وجود دارد نیز اشاره می‌کند. وی توضیح می‌دهد: در شرایطی که یک ملک به چندین نفر پیش‌فروش می‌شد، امکان جبران خسارت برای همه خریداران وجود نداشت، به طوری که هر فردی که زودتر مراجعه کرده بود و پیگیرتر بود حق خود را مطالبه می‌کرد. وی توضیح می‌دهد: در کل فلسفه وجودی طرح ارایه شده، جلوگیری از تکرار مکرر معامله است، یعنی نوعی ضمانت برای افرادی که متضرر می‌شوند و کسانی که تمکن مالی ندارند به وجود آورده است. مهدی صالحی می‌گوید: بخش عمده پرونده‌هایی که در دادگستری بر اثر تعدد معاملات بر روی یک واحد است با تصویب این قانون کاهش می‌یابد. هم‌چنین ضررهای حاصل از این نوع معاملات نیز بسیار کاهش پیدا می‌کند، زیرا که خریداران می‌توانند قبل از خرید، در سامانه‌ها بررسی کنند که آیا ملک مورد نظرشان فروخته شده است یا نه. این حقوقدان با برشمردن مزایای این قانون تاکید می‌کند: با تصویب این قانون به طور کلی خرید و فروش ملک سازماندهی می‌شود و خرید و فروش مکان‌های در دست احداث دارای یک نظام قانون‌مند می‌شود.
ضرورت نظارت بیشتر بر پیش‌فروش آپارتمان‌ها
عضو هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز نیز با دفاع از قانون پیش فروش آپارتمان به «حمایت» می‌گوید امر پیش فروش ساختمان برای فروشنده و خریدار دارای امتیازات بسیاری است. دکتر بهشید ارفع‌نیا در توضیح این مطلب می‌گوید: خریدارمی‌تواند با مبلغ پایینی ساختمانی را اگر‌چه نیمه‌تمام است خریداری کند، در صورتی که اگر به خواهد همان ساختمان را به صورت کامل شده خریداری کند، شاید هرگز توانایی خرید آن را نداشته باشد. از طرف دیگر مزیت این قرارداد برای فروشنده این است که نیاز وی را به نقدینگی برای ساخت آپارتمان برطرف می‌کند. بدین ترتیب، سازنده با پیش‌فروش برخی واحدها، مبالغی را وصول می‌کند که می‌تواند برای به پایان رساندن واحدهای دیگر از آن استفاده کند. این حقوقدان با اشاره به مزایا، به برخی مشکلاتی که برای پیش‌فروش ساختمان وجود دارد اشاره می‌کند و می‌گوید: در مورد پیش فروش ساختمان متاسفانه تخلف ها یا کلاهبرداری‌هایی صورت می‌گیرد. به طور مثال شخصی ۲ واحد از یک ساختمان به ظاهر ۵ طبقه که ۱۰ واحدی بوده را برای خود و برادرش خریداری کرده بود، اما بعد از مدتی متوجه می‌شود ساختمان خریداری شده ۴ طبقه است و ۸ واحد بیشتر ندارد و هر ۲ واحد شماره ۹ و۱۰ که این ۲ برادر پیش خرید کرده بودند، اصلا وجود خارجی نداشته است.
دکتر ارفع‌نیا ادامه داد: قوانین در مورد پیش‌فروش ساختمان روشن و گویا نیست و نیاز به بازبینی دارد و البته کسی که می‌خواهد ملکی را خریداری کند، باید در مورد آن تحقیق کرده و توجه داشته باشد که ملک را با مشورت وکیل انتخاب کرده و قرارداد ملکی در این خصوص منعقد کند. عضو هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز می‌گوید: از نظر من نه تنها در این خصوص قوانین باید اصلاح شود، بلکه دولت نیز به نحوی باید بر موضوع پیش‌فروش ساختمان نظارت داشته باشد تا این که راه برای این قبیل کلاهبرداری‌ها بسته شود.
سوءاستفاده‌هایی که از قانون پیش‌فروش ساختمان می‌شود، باعث شده که این قرارداد کارآمد تبدیل به یکی از معضلات نظام حقوقی ما شود. در حال حاضر، درصد بالایی از پرونده‌ها مطرح در قوه‌قضاییه به مشکلات پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده مربوط می‌شود.
سال گذشته، قانونگذار برای حل این مشکلات، قانونی را تصویب و به اجرا گذاشت که بسیاری را به رفع مشکلات این حوزه امیدوار کرد. با این وجود به گفته برخی کارشناسان، این قانون هنوز از برخی نارسایی‌ها رنج می‌برد. در کنار رفع این معایب، نکته‌ای که حائز اهمیت است، آموزش مقررات این قانون به شهروندان است. به نظر می‌رسد، شهروندان هنوز با اهمیت این قانون غریبه‌اند.
حمایت :۱۷/۲/۱۳۹۱