سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
حقوق ثبت از جمله رشته‌های کاربردی در عالم حقوق است. این رشته خود به دو بخش ثبت احوال و اسناد تقسیم می‌شود. موضوع مورد بحث در این گفت و گو موضوعات حقوقی مربوط به حقوق ثبت اسناد است.
هدف از ایجاد این رشته حقوقی، اختصاص ساز و کارهای قانونی خاص نسبت به املاک به عنوان یکی از مصادیق اموال غیرمنقول است. یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی پیرامون این بخش از حقوق، مراجع رسیدگی‌کننده به پرونده‌های ثبتی است.
برای شناسایی اهم موضوعات مربوط به این رشته حقوقی به گفت‌وگو با دکتر محمود تفکریان، استاد دانشگاه و متخصص علوم ثبتی پرداختیم. وی در گفت‌وگو با روزنامه «حمایت»، به بررسی جنبه‌های مختلف حقوق ثبت و مراجع ثبتی پرداخته است.
ابتدا توضیح دهید که اساسا فلسفه ی ایجاد مراجع مختلف قضایی و غیرقضایی چیست؟
هر دستگاه و سازمانی برای تحقق اهدافی به وجود آمده است. ضرورت جامعه اقتضای ایجاد سازمان‌های مختلف است. برخی از دستگاه‌ها نظیر قوه‌قضاییه در تمامی کشورها دیده می‌شود. منتها ممکن است در برخی از کشورها قوه‌قضاییه اموری را انجام دهد و در برخی از کشورها همان وظایف را وزارت دادگستری انجام دهد. اما به هر حال ماهیت عمل یکی است. طبع جامعه به این دستگاه‌ها نیاز دارد. برای احقاق حق طبیعی است که بخش‌های قضایی و غیرقضایی ایجاد شود. مثلا تامین اجتماعی برای تامین اهداف خود می‌تواند از ابزارهای قانونی استفاده کند. یا دارایی در حیطه کار خود و برای تامین اهداف خود ابزار خاصی را در اختیار دارد.
در قالب یک نمونه عملی توضیح دهید که شهرداری برای وصول مطالبات خود از چه ساز و کارهای اجرایی برخوردار است؟
برای مثال شهرداری از کارخانه ها عوارض می‌گیرد. ممکن است دارنده آن کارخانه برای اعتراض به عوارض تعیین‌شده اعتراض کند. برای اعتراض به این موضوع کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری پیش‌بینی شده است. اگر شاکی برای اعتراض نسبت به عوارض اعلامی از سوی شهرداری به دادگاه مراجعه کند، تشریفات رسیدگی قضایی گریبان‌گیر وی خواهد شد که طولانی است.
خصیصه لازم‌الاجرا بودن آرای کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری باعث می‌شود تا از طریق اجراییه اجرای ثبت به راحتی مطالبات شهرداری وصول شود. زیرا کارخانه مزبور در محدوده شهرداری مورد اشاره است و شهرداری حساب‌های کارخانه را شناسایی می‌کند و اجرای ثبت برای شهرداری حساب‌های آن کارخانه را فورا توقیف می‌کند. در صورتی هم که حساب‌های کارخانه یافت نشد، معادل طلب شهرداری از تولیدات کارخانه با دو عشر اضافی برای هزینه‌های احتمالی بازداشت کند.
در صورت استنکاف ساکن یک واحد مسکونی از پرداخت شارژ آپارتمان، برای مدیر ساختمان برای وصول شارژ مزبور چه اقدام قانونی میسر است؟
قانون تملک آپارتمان‌ها در این زمینه لازم‌الاجرا است. مدیران مجتمع‌هایی که تعدادی واحد تجاری و مسکونی دارند، از امتیازات لازم‌الاجرا بودن این قانون برخوردار هستند. هر مجتمع مسکونی که دارای بیش از سه مالک باشد، هیئت مدیره خواهد داشت. براساس صورت‌جلسه‌ای باید این هیئت مدیره تعیین شود. اولا هزینه‌های شارژ باید کاملا مشخص باشد. مثلا رسید داشته باشد. آنها باید ابتدا یک اظهارنامه برای ساکنینی که از پرداخت شارژ ساختمان خودداری می‌کنند، بفرستند. در اظهارنامه گفته می‌شود که ساکنین مزبور تا ده روز فرصت پرداخت شارژ ساختمان را دارند. در صورت انقضای این مدت قانونی به اجرای ثبت مراجعه می‌کنند و برای وصول طلب ساختمانی اجراییه صادر می‌شود.
در مورد اسنادی که انجام عملیات قانونی آن از طریق اجرای ثبت امکان‌پذیر است، به چه موارد دیگری می‌توان اشاره کرد؟
مصداق بارز این اسناد، سند تجاری چک است. چک یک سند تجاری عادی است. برای این‌که اعتبار این اسناد تقویت شود، قانون چک بیان کرده که این نوع اسناد، در حکم اسناد رسمی هستند. از دیگر اسناد نیز می‌توان به قبوض انبارداری اشاره کرد.
هر کدام از این موارد به دلیل ویژگی‌های خود اعتبار اسناد رسمی را پیدا کرده‌اند. اینها مواردی هستند که باعث کاسته شدن از بار دستگاه قضایی می‌شوند. هر چه این نوع اعمال به دستگاه ثبت وابسته باشد، بار فعالیت‌های قضایی دادگاه‌ها کم می‌شود و این رویکرد مطلوب است.
به نظر شما با توجه به اقتضائات فعلی جامعه، علاوه بر موارد فوق بهتر است چه موارد دیگری وارد حوزه عملیات اجرایی ثبت شوند؟
یکی از این موارد سند تجاری سفته است. سفته را می‌توان برای قضازدایی وارد فرآیند ثبتی کرد. همچنین پرونده‌های مربوط به اعتراضات ثبتی را می‌توان در خود سازمان ثبت پیگیری کرد. در حوزه ثبتی هیئت نظارت داریم که بهتر است در راستای کم‌تر کردن بار قضایی در این مراجع مطرح شوند.
همان‌طور که اشاره کردید، هیئت نظارت برای پرونده‌های ثبتی پیش‌بینی شده است. این مرجع چه تشکیلاتی دارد؟
قبل از پرداختن به پاسخ سوال فوق در ابتدا باید اشاره کرد که اصولا انسان در انجام اعمال خود امکان اشتباه دارد. در حقوق ثبت وظیفه عملیات ثبتی به کارمندان ثبتی واگذار شده است. وظایفی نظیر صدور سند بر عهده کارشناسان ثبتی قرار گرفته است. اما قانون‌گذار حتی در صورت اشتباه در تنظیم اسناد، به این افراد اجازه دخل و تصرف در اسناد صادره را بعد از تنظیم، نداده است. از آن‌جایی که انسان ممکن است اشتباه کند، طبیعی است که مطابق قانون مرجعی هم برای رفع این اشتباهات پیش‌بینی می‌شود. ماده ۶ قانون ثبت مقرر کرده است که برای رسیدگی به تمامی اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیئتی به نام نظارت مرکب از رییس‌ثبت استان یا قایم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدیدنظر استان به انتخاب رییس قوه‌قضاییه تشکیل می‌شود که قبلا این موضوع از اختیارات وزیر دادگستری بود. البته در حال حاضر معمولا این اختیار توسط رییس قوه‌قضاییه به روسای کل دادگستری‌ها برای انتخاب اعضای هیئت نظارت تفویض می‌شود. در کنار این افراد، مدیر کل ثبت یا قایم مقام وی نیز در حال حاضر متصدی انتخاب اعضای هیئت نظارت است. آنها با یکدیگر جلساتی برگزار می‌کنند و رای اکثریت برای انتخاب اعضا لازم‌الاجرا خواهد بود.
هیئت مزبور به تمامی اختلافات و اشتباهات مربوط‌به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‌کند. برای این هیئت یک عضو علی‌البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف رییس قوه‌قضاییه تعیین خواهد شد. محدوده مکانی هر استان زیرنظر هیئت نظارت استان است. در حال حاضر در ۳۱ استان هیئت نظارت وجود دارد.
تجدیدنظر از آرای این هیئت از لحاظ قانونی در چه مرجعی امکان‌پذیر خواهد بود؟
شورای عالی ثبت مرجعی است که توسط قانون برای تجدیدنظر نسبت به آرای هیئت نظارت پیش‌بینی شده است. این مرجع دو شعبه دارد. یکی از شعبات شورای عالی ثبت مربوط به املاک و دیگری مربوط به اسناد است. این مرجع در تهران واقع شده است. دو قاضی دیوان عالی کشور به عنوان رییس و مستشار این مرجع تعیین می‌شود. همچنین معاون سازمان ثبت در قسمت املاک از اعضای این مرجع است. اینها توسط رییس قوه‌قضاییه انتخاب می‌شوند. پس آن پرونده‌هایی که در ارتباط با املاک است، به این شعبه ارجاع خواهد شد.
از لحاظ قانونی موارد صلاحیت و وظایف این مراجع ثبتی چیست؟
این مراجع مواردی را رسیدگی می‌کنند که در ۸ بند ماده ۲۵ قانون ثبت گفته شده است. این ماده مقرر کرده است که حدود صلاحیت و وظایف هیئت نظارت بدین قرار است: اول این‌که هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید شود و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد، رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیئت نظارت است. همچنین هرگاه هیئت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور درآن موثر بوده، ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می‌شود. مورد بعدی عبارت است از این‌که هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفا به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد، هیئت نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد. اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته، بعدا اداره ثبت به آن متوجه شود نیز در هیئت نظارت مطرح می‌شود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص شود و اصلاح اشتباه به حق کسی‌خلل نرساند، هیئت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‌کند و در صورتی که اصلاح مزبور خللی بحق کسی برساند به شخص ذینفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد کرد. در عین حال رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلا یا بعضا خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن به هیئت نظارت واگذار شده است. از موارد دیگر می‌توان به رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، اشاره کرد، البته مشروط بر این‌که رفع‌اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند. همچنین هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید، رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیئت نظارت خواهد بود.در نهایت رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رییس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیئت نظارت است.البته در مواردی هم خارج از ماده ۲۵ نظیر اعتراضات غیرمجاور به حدود ملک در صلاحیت این مراجع است.
حمایت :۲۶/۱/۱۳۹۱