تحلیل تملک دولتی و قیمت عادله آن (بخش پنجم)

اشاره: در شماره های گذشته به قیمت توافقی، ارزش مالک، قیمت بازار آزاد، قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات، قیمت عادله و ضوابط و شرایط برای تملک دولتی ، تأمین اعتبار، عدم وجود اراضی ملی و دولتی، اعلام به مالک، رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملک کننده و وجود برنامه زمان بندی مصوب اشاره شد. همچنین ارزش منصفانه در تملک دولتی وشهرداری ها، مورد تحلیل قرار گرفت.
در این شماره قیمت عادله، مقایسه ارزش عادله ی روز با قیمت روز بازار و بحث اجرایی و کارشناسی ارزیابی ارزش املاک تملک شده، توسط دستگاه های اجرایی با قیمت روز بررسی می شود
قیمت عادله fair price))
در غیاب توافق مالک و دستگاه اجرایی، قیمت عادله در تملک دستگاه های اجرایی طبق استنباط از قوانین مربوط، عبارت است از: تخمین سطح قیمتی که ممکن است، بین مالک و دستگاه اجرایی مورد توافق قرار گیرد، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد).
چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابه وجود داشته باشد، (مثلاً واحد های مسکونی متعارف شهری که اکثراً روی آن ها معامله می شود)، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی، با توجه به قیمت روز بازار و احتساب مزایا، قیود، حقوق و خسارات، تعیین می شود. هر چند ممکن است، قیمت بازار عوامل مزایا و قیود را در نظر بگیرد. ولی لزوماً همیشه این طور نیست. ممکن است قیمت عادله بیشتر از قیمتی باشد که از بازار وسیع به دست آید. به عبارت دیگر ارزش خاصی به وجود آمده است که برای قیمت بازار این ارزش خاص، باید از ارزش عادله حذف شود؛ هرچند که جزء ارزش عادله دارایی است.
در مواردی که مورد مشابه وجود نداشته باشد و یا بازار فعالی، نباشد و ارزش مربوط به بازار غیر فعال و یا غیر مشابه است (مثلاً املاک دور از شهر ها و یا املاک خاص که معمولاً به ندرت روی آن ها معامله می شود) و یا قیمت ها دارای انسجام منطقی و شفاف نباشد (بازار آشفته و نوسانات قیمت بیش از حد معمول باشد) در این صورت قیمت روز بازار نیز توسط کارشناسان رسمی برآورد می شود.
برای عدم اجحاف به مالکین، اگر برای ارزش عادله بیش از یک بازار وجود دارد، باید بازاری که بیشترین مزایا را دارد، در نظر گرفته شود و همچنین برای انجام معامله باید هزینه ها نیز در نظر گرفته شود.
با توجه به تعریف ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ از قیمت عادله یعنی « بهای عادله اراضی، ابنیه ، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین (دستگاه اجرایی) و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد». کارشناسان رسمی در قیمت عادله ضمن توجه به جنبه اقتصادی، به جنبه منصفانه آن نیز (تحلیل ارزش منصفانه) باید توجه داشته باشند. جنبه اقتصادی در بالا ذکر شد و جنبه عادلانه با توجه به دو معیار قاعده تسلیط و قاعده لاضرر رعایت شود.
پانزده درصد اضافی سکنی و یا ممر اعاشه منحصر بفرد، ذکر شده در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوّب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ در صورت تحقق، توسط مرجع ذیصلاح به آن اضافه می شود.
بنابر تعریف فوق تفاوت قیمت عادله با قیمت بازار به وضوح قابل تشخیص است.
اکنون تعریف کامل تری از قیمت عادله، در تملک دستگاه های اجرایی طبق استنباط از قوانین مربوط ، ارائه می شود. قیمت عادله عبارت است از: تخمین سطح قیمتی که ممکن است مالک و دستگاه اجرایی توافق کنند، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد)، با توجه به تحلیل ارزش منصفانه (نظریات نگارنده) و با توجه به دو معیار عادلانه، یعنی قاعده تسلیط و قاعده لاضرر، زیرا که قیمت عادله، مقید به قید عادله است.
– مقایسه ارزش عادله ی روز با قیمت روز بازار
زمانی که امکان عرضه کل کالای قابل عرضه به بازار وجود داشته و همچنین امکان مراجعه آزاد متقاضیان باشد، آنگاه سازوکار عرضه و تقاضا، قیمت تعادلی بازار را تعیین می کند. بنابراین هرچه بازار فعال تر و کارآمد تر و گسترده تر و کالا همگن تر باشد، قیمت تعادلی بازار دقیق تر و
شفاف تر است و بالعکس. قیمت، حاصل مشخصات، خصوصیات، و شرایط عرضه و تقاضای ناشی از خود کالا است نه صاحبان کالا. معمولاً قیمت معاملات همان قیمت بازار روزمره است. حال چون مسکن و مستغلات، تنها یک کالا برای رفع نیاز (سکونتی و…) نبوده، بلکه یک کالای سرمایه ای هم هست و از طرف دیگر یک کالای همگن نیست، بلکه مشخصات و ویژگی های متنوع (موقعیتی،فیزیکی،همسایگی و…) و گاهی منحصر به فرد دارد. بنابراین قیمت روزمره مسکن و مستغلات در مقایسه با کالای پرمصرف از شفافیت و دقت کمتری برخوردار بوده و درعین حال بازه قیمت گسترده تری دارد. حال اگر بازار مربوطه غیر کارآمد، کم فعال و یا غیر فعال باشد، قیمت مربوطه غیر شفاف و غیر دقیق و بازه قیمت گسترده تر و سلیقه ای می باشد.
قیمت عادله ی روز، بر مبنای تعریف انتخاب شده، مستنبط از قوانین مربوطه در این نگارش، یعنی: سطح قیمت توافق بین مالک و دستگاه اجرایی، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد)، با توجه به جنبه اقتصادی (ذکر شده در بالا) و با توجه به دو معیار عادلانه، یعنی قاعده تسلیط و قاعده لاضرر، زیرا که قیمت عادله، مقید به قید عادله است. اکثراً به دلیل غیر کارآمد و کم فعال و یا غیر فعال بودن بازار مورد نظر قیمت مربوطه غیر شفاف و غیر دقیق و بازه قیمت گسترده تر و سلیقه ای بوده و چون فقط یک مورد است که عرضه می شود و امکان مراجعه آزاد متقاضیان دیگر نیست و عرضه کننده (مالک) امکان مانور برای کسب حداکثر منافع و قیمت را ندارد. بنابراین دلیلی بر انطباق قیمت عادله به قیمت بازار روزمره نیست. از آن جایی که طبق تبصره ۲ ماده واحده لایحه قانون اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳/۶/۱۳۵۸ « ملاک تعیین قیمت اراضی و ابنیه و مستحدثات و تأسیسات و سایر حقوق اعم از حق کسب و پیشه و غیره بهای عادله زمان ارزیابی خواهد بود» اگر در متن گزارش کارشناسی تاریخ معینی قید نشده باشد، تاریخ گزارش نشان دهنده زمان ارزیابی بوده که معمولاً زمان دریافت مبلغ قیمت عادله توسط عرضه کننده (مالک) همزمان با تاریخ ارزش گذاری قیمت عادله نیست. بدین ترتیب مطالب و استدلالات فوق بیانگر تفاوت آشکار قیمت عادله روز با قیمت روز می باشد.
– بحث اجرایی، کارشناسی ارزیابی ارزش املاک تملک شده توسط دستگاه های اجرایی با قیمت روز
در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها، مجاز به تملک ابنیه ، املاک و اراضی قانونی مردم
می باشند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک ، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. [نگارنده: در مقایسه با لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸، قیمت توافقی همچنان به عنوان گزینه اول که طبق ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ قیمت عادله تعریف شده، مورد قبول این قانون است و در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بدون ذکر تأسیسات و حقوق و خسارات مصرح در ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ بایستی به قیمت روز به جای قیمت عادله تقویم و پرداخت شود]. … از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت” مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می باشد، در مورد شهرداری ها لغو می گردد [ نگارنده: از نظر کارشناسی در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک ، به جای بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها، قیمت ابنیه ، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود و مبلغ اضافی صدی پانزده برای ملک محل سکونت یا ممراعاشه مالک نیز لحاظ نمی شود. بدیهی است، در صورتی که حقوقی نظیر حق ریشه بهای شخم بذر کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین، در زمان سابق متحمل شده است، وجود داشته باشد، حق کسب و پیشه، سرقفلی و حقوق املاک موجود در املاک موقوفه همچنان طبق “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک … دولت” مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸
عمل می شود] ».
این قانون به دنبال قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶«ماده ۹ – تبصره ۹ – تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی ) زمین بوده و بهای اعیانی ها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می گردد….» که دیگر اعتبار ندارد، تصویب شد. شاید به دلیل تغییرات زیاد در مالکیت، مشکل بودن شناسایی سکنی و ممر اعاشه بودن ملک برای مالک ودلال بازی بیشتر در املاک شهری، قانون گذار امتیازات (پانزده در صد اضافی ) را لحاظ ننموده است و یکی از ظلم هایی که درحق مالکین می شود، آن است که در عمل وقتی قیمت روز تعیین می شود، تا دریافت مبلغ توسط مالک زمان زیادی طول می کشد علی رغم قید مهلت سه ماهه در قانون، و چون در ایران در سال های گذشته، معمولاً قیمت ها ی املاک مخصوصاً در شهر ها صعودی و گاهی جهشی بوده، لذا از این بابت گاهی خسارت
جبران ناپذیری وارد می شود.
با توجه به مطالب بالا، قیمت روزعبارت است از: میانگین قیمت بازار یا همان قیمت سوقیه، یعنی قیمت روزمره در معاملات (در تعریف قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات توضیح داده شده است) نه رویه کارشناسان رسمی که تمایل به پایین بازه قیمت بازار دارند. همان گونه که در تعیین قیمت عادله گفته شد، در این مورد نیز سایه سنگین تملک توسط شهرداری و این که مالک در عدم واگذاری ملکش به شهرداری گریزی ندارد، قیمت میانگین بازار را تحت تاثیر قرار می دهد. بنابراین مبلغی بابت این قید از قیمت میانگین بازار کم می شود.
بنابراین قیمت روز در تملک املاک توسط شهرداری عبارت است، از قیمت میانگین بازار منهای مبلغی بابت قید تملک توسط شهرداری یا قیمت رویه کارشناسان رسمی که تمایل به پایین بازه قیمت بازار دارند.
هر چند جبران خسارات ناشی از اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت بازار، تورم در قیمت ها ناشی از زمان تعیین قیمت روز تا دریافت مبلغ توسط مالک و… همچنان مورد بحث باقی می ماند.
– بحث:
مراتب زیر همگی نشان دهنده حرکت قانون گذار در نیل به قاعده تسلیط و قاعده لاضرر و حفظ عملی حقوق مالکین و صاحبان ذی حق است.

ماوی :دوشنبه ۲۲ اسفند ۱۳۹۰
محمد مسعود علیزاده خرازی، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری