سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
سوال :شخصی مغازه ای را در تیر ماه سال ۱۳۷۶ با تنظیم سند عادی ، مشترکا به ۲ نفر اجاره میدهد . در اجاره نامه کلمه سرقفلی و اجاره تحریر شده ، و مبلغ آن ذکر گردیده ( ۱۴ میلیون تومان برای مغازه ۴۰ متری در خیابان اصلی + ۲۰۰۰۰ تومان اجاره ) !! ، در سال ۸۶ پس از فوت مالک ، ورثه تصمیم به فروش ملک پدری میگیرند ، که مستاجر ادعای در یافت سر قفلی میکند . در سال ۸۷ هم ، یکی از مستاجرین ( یکی از شرکا ) فوت میکند که یک بچه صغیر نیز دارد .
۱ – آیا با توجه به مبالغ سرقفلی و اجاره در آن زمان ، سرقفلی به این مستاجران تعلق میگیرد ؟
۲ – با توجه به فوت یکی از شرکا تکلیف ورثه مالک چگونه است ؟
۳ – در صورت تجدید بنای ساختمان ، مستاجر میتواند از اینکار جلوگیری نماید ؟ یا از طریق قانون میتوان او را به همکاری مجبور کرد ؟
۴ – با توجه به اینکه تغییر شغل و انتقال بغیر از مستاجر گرفته شده ، آیا با اقدام به هرکدام از این موارد ، میتوان با پرداخت همان مبلغ اولیه ، عین مستاجره را پس گرفت ؟
جواب سوال :
۱- حق سرقفلی تعلق میگیرد.
۲-حق شریک متوفی به ورثه منتقل میشود.
۳- مطابق ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ ـ در مورد زیر پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است:
تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه‌پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.در مورد فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
۴- هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
۵-مطابق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ ـ در مورد زیر موجر میتواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.:
۶ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق‌باشد.
بنابر این تغییر شغل یا باید با رضایت مالک باشد یا اینکه شغل جدید مشابه با شغل سابق باشد . در غیر از اینصورت در صورتیکه اجازه انتقال کلا سلب شده ، دادخواستی با خواسته تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر تقدیم دادگاه شود.