سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
یکی از مباحث اساسی در ساخت و سازهای شهری موضوع تخلفات ساختمانی است که با توجه به حجم کثیر پرونده‌های موجود در مرحله رسیدگی به کمیسیون ماده صد و همچنین آرای صادره که عموماً غیر قابل اجرا نیز می‌باشند به نظر می‌رسد لزوم توجه به بازنگری قوانین و مقررات موجود بتواند راهگشا باشد.
بر همین اساس هیئت وزیران اقدام به تصویب مصوبه‌ای کرده که با جرم تلقی نمودن تخلفات ساختمانی قوانین و مقررات تازه‌ای را در حوزه شهرسازی پیگیری کند.
«یکی از معضلات اساسی مربوط به امر ساخت و ساز که مدیریت شهری را درگیر کرده است تخلفات ساختمانی می‌باشد. علاوه بر شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت کشاورزی، دادگستری استانداری‌ها، فرمانداری‌ها، سازمان حفاظت میراث فرهنگی، وزارت
راه و ترابری و وزارت نیرو از جمله نهادهای دولتی و عمومی هستند که هر کدام حسب تکالیف قانونی خود با این موضوع مواجهند و اجباراً بایستی قسمت قابل توجه از وقت، کارکنان و اعتبارات سازمان خود را صرف بررسی و پیگیری این معضل کنند. آمار رو به رشد تخلفات ساختمانی در شهرهای بزرگ کشور مان و صرف نیروی کار کارکنان قابل توجه جهت جلوگیری از چنین تخلفاتی ایجاب می کند که این مشکل بیشتر مورد توجه قرارگیرد.»
اولین قانونی‌که در مورد تخلفات ساختمانی و ضمانت اجرای برخورد با این موضوع در ایران وجود دارد مربوط است به قانون مجازات اسلامی سال ۱۳۰۴٫ در این قانون هر گونه ساخت و ساز مغایر با پروانه صادره را جرم تلقی و مجازات آن را منوط به تصویب آیین نامه‌ای توسط دولت کرد که متعاقباً در آیین نامه امور خلافی سال ۱۳۲۴ مجازات جریمه و حبس برای آن در نظر گرفته شده است:
علی‌ای حال، علاوه بر این مجازات مقرر متعاقباً در سال ۱۳۳۴ به منظور رسیدگی به امر تخلف کمیسیونی تشکیل شد تا در مورد ماهیت بنای غیر مجاز نیز تصمیم‌گیری کند.
پس از پیروزی انقلاب اسلامی و با توسعه شهرها بالطبع ساخت و سازهای شهری نیز توسعه فراوان یافت و در این میان برخی از سودجویان نیز در صدد بردن سود بیشتر اقدام به ساخت و سازهای غیرمجاز و خلاف مفاد پروانه صادره از شهرداری کردند.
فقدان نظارت برخی از مهندسان ناظر و جدیت نداشتن برخی مأموران شهرداری در جلوگیری و پیشگیری از وقوع این تخلفات و نبود ضمانت اجرای لازم جهت جلوگیری دامنه ساخت و سازهای غیر مجاز را توسعه داد تا جایی که امروزه با حجم کثیری از پرونده‌هایی که به دلیل تخلفات ساختمانی به کمیسیون‌های ماده صد ارجاع داده شده است
روبه رو هستیم. بنابراین نیاز داریم که برای روشن شدن موضوع و آشنایی مجریان و متولیان امر شناخت بیشتری از قوانین و مقررات مربوط به ساخت و سازهای غیر مجاز ارایه نماییم. در ارتباط با بحث جلوگیری از تخلفات ساختمانی با چهار عامل مواجه هستیم:
اول: مرحله پیشگیری
مطابق صدر ماده صد قانون شهرداری‌ها مأموران شهرداری بدون نیاز به کسب دستور مقام قضایی می‌توانند از هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری کنند. همچنین تبصره هفت ماده صد در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از تخلفات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نمی‌شود اجازه داده است که با استفاده از مأموران اجراییات (و در صورت لزوم مأموران انتظامی) برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کنند.
بنابراین نه فقط قانون‌گذار، مأموران شهرداری را مکلف به جلوگیری کرده است بلکه استثنائاً صدور حکم قضایی را لازم ندانسته و کارکنان اجراییات شهرداری و مأموران انتظامی را نیز مکلف به همکاری کرده است.
از سوی دیگر، مطابق تبصره هفت ماده صد «مهندسان ناظر» را نیز مکلف به اعلام به موقع تخلف و خودداری از گواهی انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات حتی در پایان کار کرده است؛ و چنانچه مهندسان ناظر مراتب تخلف را بموقع اعلام نکنند و یا نسبت به صدور گواهی بر خلاف واقع اقدام کنند ضمانت اجرای شدیدی در نظر گرفته شده است. بنابراین ملاحظه می‌شود که در این مرحله قانون‌گذار ضمانت اجرای بسیار قوی ای را برای پیشگیری از هر گونه تخلفات ساختمانی در نظر داشته است.
دوم: تکلیف شهردار منطقه برای ارسال به موقع پرونده تخلف به کمیسیون ماده صد
مطابق تبصره یک ماده صد در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون ماده صد مطرح کند. این در حالی است که بعضاً مشاهده می‌شود که مدت‌های مدید از تاریخ ابلاغ دستور جلوگیری به مالک بعضاً پرونده بدون اقدام در منطقه باقی می‌ماند و این موضوع موجب تجری متخلفان می‌شود.
سوم: رسیدگی قانونی به ساخت و سازهای غیر مجاز در کمیسیون‌های ماده صد
همان‌گونه که می‌دانیم تقاضای شهرداری در خصوص تخلفات در کمیسیونی مرکب از نماینده وزارت کشور (به انتخاب وزیر کشور) یکی از قضات دادگستری (به انتخاب وزیر دادگستری) یکی از اعضای شورای اسلامی شهر (به انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود تا موضوع تخلف مورد رسیدگی قرار گیرد. چنانچه موضوع تخلف از لحاظ شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مورد توجه قرار گیرد تصمیم کمیسیون مبنی بر قلع خواهد بود لیکن در مورد اضافه بنا زاید بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه و یا احداث بنای بدون پروانه و یا احداث نکردن پارکینگ باشد کمیسیون می‌تواند در صورت ضرورت نداشتن قلع اضافه بر بنا با توجه به موقعیت ملک رأی بر اخذ جریمه کند.
بدیهی است برخورد قاطع و صدور آرای منجز و متناسب از سوی کمیسیون مذکور (فارغ از نگاه درآمدی) می‌تواند نقش مؤثری در جلوگیری از ساخت و ساز داشته باشد.
چهارم: اجرای آرای کمیسیون‌های ماده صد
یکی از مباحث بسیار مهم برای پیش گیری از تخلفات ساختمانی، ضرورت و حتمیّت اجرای آرای صادره از کمیسیون ماده صد است. نکته بسیار مهم در این مرحله که مورد توجه قرارنمی‌گیرد آن است که مطابق ذیل تبصره یک ماده صد شهرداری در بدو امر فقط تکلیف به ابلاغ رأی کمیسیون به مالک را دارد تا ظرف حداکثر دو ماه نسبت به اجرای رأی اقدام کند و چنانچه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا نکند شهرداری راساً اقدام کرده و هزینه آن را مطابق آیین‌نامه اجرای و اصول عوارض (اجراییه ثبت) از مالک دریافت خواهد کرد. ضمن آن که در مورد آرای جریمه نیز درصورت نپرداختن جریمه توسط مالک امکان طرح مجدد تخلف در کمیسیون و صدور رأی به قلع بنا و اجرای آن وجود دارد.
بنابراین، با لحاظ وجود قوانین فوق به نظر می‌رسد در صورتی که مجریان با آشنایی از قوانین مورد عمل و اراده کامل بر اجرای قوانین نسبت به جلوگیری و برخورد با تخلفات ساختمانی اقدام کنند مشکلات مطروح مرتفع خواهد شد و بدیهی است توفیق نداشتن مجریان در اجرای صحیح قانون بهانه‌ای برای اصلاح قانون نخواهد بود.
البته شایان ذکر است که وجود برخی ضمانت اجرایی لازم برای پیشگیری از وقوع تخلفات و یا اجرای رأی می‌تواند کمک شایانی در جهت تقویت مدیریت شهری باشد.
هیئت دولت در ۱۷ تیرماه سال جاری مصوبه‌ای را مبنی بر تهیه لایحه قانونی برای تعیین و تکلیف آرای ماده صد شهرداری‌ها و
جرم انگاری ساخت و سازهای غیر مجاز داشته است.
مطالعات تطبیقی در قوانین کشورهایی از جمله هندوستان و فرانسه نیز حاکی از وجود ضمانت‌های اجرایی کیفری برای این موضوع (ساخت و سازهای غیر مجاز) می‌باشد. در کشور
توسعه یافته‌ای چون فرانسه، با جرم شناختن استنکاف و تمرد از اجرای دستور توقف و همچنین استنکاف از اجرای آرای صادره و اعمال مجازات‌هایی همچون حبس، جزای نقدی و سایر مجازات‌های تکمیلی (همانند درج در جراید) در جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز موفق بوده‌اند.
از جمله می توان از بند ۴ مواد ۲- ۱۵۲ L و ۴-۱۵۲ L قانون ساخت و ساز فرانسه نام برد که صدور رأی تخریب را موکول به رأی مقامات قضایی کرده و در صورت قصور هر یک از متخلفان اعم از مالک زمین، شخص ذینفع، مهندسان معمار، کارفرما و تمامی اشخاص مسئول در حوزه عملیات ساختمانی از اجرای حکم تخریب، مجازات جریمه به میزان ۴۵۰۰۰ یورو و در صورت تکرار جرم شش ماه حبس و مجازات مالی به میزان ۷۵۰۰۰ یورو کرده است.
علی‌ای حال، هر چند جرم انگاری ساخت و ساز غیر مجاز در قوانین و مقررات می‌تواند بسیاری از مشکلات را رفع کرده و موجبات اجرای بسیاری از آرا را فراهم کند اما با توجه به سیاست‌های کلی نظام در بخش قضایی مبنی بر جرم‌زدایی که تأکید آن بیشتر در پیش گیری از وقوع جرم است تا مجازات و نظر به اهمیت مباحث حقوق شهروندی، عدالت پروری و تقویت مشارکت‌های مردمی در دولت مردم محور و گرایش به فرایندهای قضازدایی و جرم زدایی دادن صبغه کیفری به عملیات ساختمانی غیر مجاز فاقد محمل است ولیکن استنکاف مالکان و یا عوامل ذی مدخل در ساخت و ساز از دستورهای شهرداری و یا اجرانکردن احکام صادره از کمیسیون ماده صد می‌بایست ضمانت اجرایی کیفری (در حد تمرد و استنکاف از دستورات دولتی) داشت و تقویت مدیریت شهری به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز امری اجتناب ناپذیر است.
حمایت:۵/۳/۱۳۹۰