سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
سند در لغت به چیزی گفته می‌شود که به آن اعتماد می‌کنند و در اصطلاح چنان‌که ماده «۱۲۸۴» قانون مدنی میگوید: سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
منظور از نوشته، خط یا علامتی است که در روی صفحه نمایان باشد، خواه از خطوط متداول باشد یا غیر متداول؛ مانند رمزها و علامت‌هایی که دو یا چند نفر برای روابط بین خود قرار داده‌اند. صفحه‌ای که نوشته بر آن نمایان است فرقی نمی‌کند که کاغذ یا پارچه باشد یا آنکه چوب، سنگ، آجر، فلز و یا ماده دیگری.
خطی که بر صفحه نمایان است، فرقی ندارد که به وسیله ماده رنگی با دست نوشته شده یا ماشین کپی و یا چاپ شده باشد همچنانی که فرق نمی‌کند که بر صفحه حک شده باشد یا آنکه به وسیله آلتی برجستگی بر صفحه ایجاد کرده باشند. برای آنکه در اصطلاح حقوقی به نوشته‌ای سند گفته شود، باید آن نوشته قابلیت آن را داشته باشد که بتواند در دادرسی دلیل نام گیرد. یعنی بتوان برای اثبات ادعا در مقام دعوا، یا دفاع، آن را بکار برد، خواه آنکه دعوایی مطرح نشده باشد یا آنکه پیش آمد دعوایی را تنظیم‌کنندگان احتمال ندهند، مانند قباله نکاح والا هر نوشته سند محسوب نمی‌شود.سند معمولا در اعمال حقوقی مانند عقود، ایقاعات، از قبیل بیع، اجاره، نکاح، طلاق، فسخ و رجوع نوشته می‌شود و استثنائا در اعمال مادی و وقایع خارج سند تنظیم می‌شود، مانند تولد، وفات که در اسناد سجلی به وسیله اداره آمادر و ثبت احوال می‌شود. اسناد از نظر درجه اعتباری که به آن داده می‌شود بر دو نوع است: رسمی و عادی. ماده «۱۲۸۶» قانون مدنی میگوید: سند بر دو نوع است: رسمی و عادی. بر همین اساس با این مقدمه مروری خواهیم داشت بر تنظیم انواع سند اموال منقول و غیر منقول و اهمیت نوع آنها.
تنظیم سند از دیدگاه فقه
ماده ۱۲۸۳ قانون مدنی نیز در تعریف سند به معنی خاص میگوید که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. بر طبق این تعریف، دلیلی سند محسوب است که دارای دو شرط اساسی باشد اول اینکه نوشته باشد و در عین حال سند باید در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.امضای سند را باید به عنوان شرط سوم بر شرایط قبلی افزود، هر چند که پاره‌ای از نوشته‌ها، نیاز به امضا ندارد و دلالت عرف بر تصمیم نهایی تنظیم‌کننده، جای امضا را می‌گیرد. هر چند تصور شده که سند از منظر فقه با سند کتبی به عنوان دلیل اثباتی متفاوت است ولی به نظر ما برای حجیت سند کتبی می‌توان به آیه ۲۸۲ سوره بقره استناد کرد که در این آیه بر مومنان تکلیف شده که اگر وامی از کسی می‌گیرند، آن را به صورت مکتوب درآورند و نوشتن بدهی توسط یک فرد عادل، ضروری دانسته شده است. همچنین برای پرهیز از کم و زیاد کردن دین و شرایط آن، نویسنده را ـ که باید بدهکار دین باشد ـ مکلف به املای دین یا نوشتن و همراه دقت در تحریر مطالب کرده است. از منظر فقه اعتبار سند در چنین صورتی تابع اعتبار اقرار خواهد بود زیرا اگر سندی با این مشخصات تهیه شد، اقرار به دین محسوب می‌شود. شاید هم علت مسکوت گذاشتن اعتبار سند کتبی به عنوان دلیل، ماهیت اقرار داشتن آن باشد.
تفاوت سند عادی و اسناد رسمی
به موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی نامیده می‌شوند.یکی امتیازهای سند رسمی بر سند عادی این است که سند رسمی، دارای قوه اثباتی است یعنی این که سند رسمی، خودش، خودش را اثبات می‌کند. هم مفاد آن را و هم تاریخ آن را و هم امضاهای آن را و به دلیل دیگری برای اثبات آن، نیاز نیست. بنابراین، سند رسمی هم واجد جنبه ثبوتی حق است و هم واجد جنبه اثباتی حق. این معنی از سند رسمی، آن را در عرض حکم قطعی و حکم نهایی دادگاه قرار می‌دهد و می‌توان گفت که دارنده سند رسمی، معاف از اقامه دعوی است. در صورتی که سند عادی، به طور کامل دارای این دو جنبه از حق نیست. زیرا در میان راه اثبات، خود محتاج به دلیل دیگری خواهد بود و اگر مورد انکار و تردید طرف واقع شود و یا مواجه با ادعای جعل شود و شخص صاحب سند، نتواند دلیل قوی بر اصالت سند و رد ادعای طرف، اقامه کند، این احتمال وجود دارد که سند او از عداد دلایل خارج شود و در نهایت در دعوای خود محکوم شود و اما در عین حال باید توجه داشت که مفاد سند نباید مخالف قوانین ماهوی باشد. بنابراین، اگر مفاد سندی ناظر به اثبات معامله‌ای باشد که موضوع موضوع آن فروش انسان یا تسهیل استفاده نامشروع از جسم آدمی یا فروش عین موقوفه باشد، چنین سندی باطل است. همچنین است چنان‌چه سندی دال بر اقرار باشد ولی نحوه تقریر آن به گونه‌ای باشد که آن‌را معلق کند. در اینجا بطلان سند به مفاد و مضمون آن بر می‌گردد نه به شرایط صوری مربوط به تنظیم آن. البته، شرط عدم مخالفت با قانون تنها از شرایط سند رسمی نیست بلکه سند عادی نیز باید چنین شرطی را دارا باشد.
شرایط اعتبار سند
اعتبار اسناد دارای شرایطی است. در قانون این شروط ذکر شده که سند برای اعتبار داشتن باید دارای شرایطی باشد.قانون برای سند رسمی سه شرط اساسی قائل شده است اول میگوید سند زمانی رسمی است که بوسیله مامور رسمی در مدت ماموریت او تنظیم شود. منظور از مامور رسمی کسی است که از طرف مقامات صلاحیت‌دار کشور برای تنظیم سند رسمی معین شده باشد، همچنین دومین شرط این است که برای آنکه رسمی شناخته شود باید ماموری که سند به وسیله او تنظیم می‌شود صلاحیت تنظیم آن را قانونا داشته باشد. سوم آنکه برای اینکه رسمی محسوب شود کافی نیست که به وسیله مامور رسمی در حدود صلاحیتی را که قانونا دارا است تنظیم شود، بلکه علاوه بر این، باید تشریفاتی که قانون در تنظیم سند لازم می‌داند نیز رعایت شده باشد. تشریفات مزبور برای هر نوعی از اسناد رسمی به وسیله قوانین مربوط به آن مقرر شده است.
انواع سند رسمی
برای اینکه بیشتر با سندهایی که قانونا در دفاتر اسناد رسمی آشنا شویم لازم است که این اسناد را طبقه‌بندی و در مورد آن صحبت کنیم. لازم به ذکر است که همه اسنادی که در دفاتر رسمی تنظیم می‌شوند سند قطعی نبوده و مالکیت را منتقل نمی‌کنند. درتوضیح سند قطعی با یکی از کارشناسان این حوزه گفت‌وگو کرد‌ه‌ایم. محمد عظیمیان عضو کانون سردفتران در این زمینه به «حمایت» میگوید: سند قطعی همان‌‌طور که از نامش پیداست سندی است که شرطی در آن قید نشده است. در این نوع سند طرفین تعهدشان را مشروط به شرطی نمی‌کنند.وی ادامه می‌دهد: در این نوع سند که به صورت منقول و غیر منقول به خرید و فروش اتومبیل و ملک انجام می‌شود مالکیت به خریدار منتقل می‌شود. این نوع سند در دفاتر اسناد رسمی در لحظه واحد مالکیت به از فروشنده به خریدار بدون هیچ قید و شرطی منتقل می‌شود.عظیمیان میگوید که در همین زمینه ماده ۱۸۶ قانون مدنی و البته ماده ۱۹۰ همین قانون بیان می‌دارد که به محض ایجاب و قبول، به صرف اعلام فرد مبنی بر اینکه مالی را فروخت و اعلام خریدار مبنی بر اینکه آن مال را خرید مالکیت منتقل می‌شود. و باقی کارها که درباره زمان تخلیه است کارهای تشریفاتی است چراکه مالکیت در این زمان انجام شده است.وی البته این را هم میگوید که مبایعه‌نامه همان سند فروش قطعی است. طبق مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت الزاما باید مبایعه‌نامه در دفاتر ثبت نوشته شود.عظیمیان می افزاید: تنظیم مبایعه‌نامه و سند توسط هر فردی به جز دفاتر رسمی فاقد ارزش قانونی است.وی با اشاره به این نکته که قانون مدنی در تعریف رهن میگوید که رهن عبارت است از اینکه شخص بدهکار در پرداخت بدهی باید مالی داشته باشد برای تضمین بدهی برای آن مال در رهن گذاشته می‌شود؛ میگوید: قریب به اتفاق اسناد تسهیلات اسناد رهنی هستند و این اسناد نیز قانونی‌اند.
سند مشتمل بر رهن
اسناد مشتمل بر رهن در اصل همان سند قطعی هستند. عظیمیان با اشاره به این نکته میگوید: فرض را بر این بگذاریم که ملک را فروشنده به خریدار واگذار کند اما به دلیل اینکه امکان پرداخت تمام پول از سوی خریدار نیست، سندقطعی منتقل می‌شود و در عوض، دوباره ملک بابت تضمین بدهی فروشنده از خریدار در رهن فروشنده باقی می‌ماند.بدین ترتیب، سند مشتمل بر رهن به وجود می‌آید. این کارشناس حقوق ثبت در گفت‌وگو با حمایت ادامه می‌دهد: اما سند و مالکیت توسط فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. عظیمیان خاطرنشان می‌کند که بر خلاف سند رهنی، در این نوع سند مالکیت به طور قطعی به فرد منتقل می‌شود. بنابراین فروشنده حق ندارد که ملک را پس بگیرد و در صورت پرداخت نشدن طلب، با صدور اجراییه و حراج ملک، مشکل برطرف خواهد شد.
لزوم تنظیم واحد اسناد رهنی بانک‌ها
اسناد در رهن معمولا یک‌طرف آن بانک‌ها هستند و هر بانکی در قالب خاص خودش سند را تنظیم می‌کند و معمولا این اسناد یک‌طرفه تنظیم می‌شوند. قادر فرامرزپور، معاون سابق دفتر بازرسی سازمان ثبت با اشاره به این موضوع به «حمایت» میگوید: بعد از تصویب بانکداری اسلامی اسناد تسهیلات، مشارکت، مضاربه فروش اقساطی تنظیم می‌شود و به دلیل عدم اطلاع مردم از قوانین مقررات، گاه برخی اسناد بر آنها تحمیل ناخواسته می‌شود. چرا که این اسناد را بانک‌ها به عنوان بستانکار تهیه کرده‌اند در حالی که تهیه اسناد باید با توافق طرفین باشد. وی ادامه می‌دهد: قبلا اسناد شرطی تنظیم می‌شد اما چون شائبه ربوی بودن آنها بود و قبل از انقلاب مردم از این مورد ضرر می‌کردند، بعد از نقلاب تنظیم این نوع اسناد را منع کردند. فرامرزپور این را هم میگوید که بعد از اظهارنظر شورای قضایی یک نوع سند قطعی مشتمل بر رهن تنظیم می‌شد که روی آن سود نمی‌آید.وی معتقد است که اکنون بزرگترین مشکل این است که قالب اسناد بانک‌ها متفاوت است و هر بانکی متفاوت به تنظیم سند رهنی می‌پردازد که این موضوع جای بررسی دارد. فرامرزپور خاطرنشان می‌کند: پیشنهاد این است که نمایندگانی از بانک مرکزی و آن‌هایی که تسهیلات دارند با نمایندگانی از سازمان مسکن و شهرسازی به دلیل نمایندگانی از سازمان ثبت و اسناد رسمی توافق‌کنند و با دستور بانک مرکزی سندی واحد برای ارایه تسهیلات تنظیم کند.سند رسمی یکی از بزرگترین دست‌آوردهای حقوقی برای کاهش اختلافات در جامعه است. سند رسمی از توان اثباتی بالایی برخوردار است. با این وجود برخی کاستی‌ها در خصوص آنها وجود دارد که نیاز به توجه ویژه دارد. از جمله برخی از انواع اسناد رسمی با اشکال متفاوتی تدوین می‌شوند. یک‌شکل و همانند کردن این اسناد می‌تواند منجر به کاهش پرونده‌ها و اختلافات در جامعه شود.
حمایت :۲۳/۱۲/۱۳۹۰