تحلیل تملک دولتی و قیمت عادله آن (بخش سوم)

در شماره های گذشته به قیمت مصوب یا قیمت واگذاری، قیمت توافقی، ارزش مالک، قیمت بازار آزاد، قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات، قیمت عادله و ضوابط و شرایط برای تملک دولتی ، تأمین اعتبار، عدم وجود اراضی ملی و دولتی، اعلام به مالک، رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملک کننده و وجود برنامه زمان بندی مصوب مورد بررسی قرار گرفت. در این شماره ادامه مقاله درج می گردد.
– تحلیل ارزش منصفانه در تملک دولتی و شهرداری ها:
در طول تاریخ قانون گذاری در محدوده مالکیت قانونی اشخاص بر املاک قوانینی در خصوص شرایط مالکیت و تحدید مالکیت وضع شده است از آن جایی که مفسر و مجری این قوانین محدود کننده، دولت و دستگاه های وابسته تعیین شده اند طبعتاً طبق وظیفه شناسی، تفسیر و اجرای قوانین و مقررات محدود کننده مالکیت، یک سویه و عمدتاً بر اساس مصالح و منافع دولت انجام گرفته است که این موضوع باعث بی عدالتی های زیادی در جامعه شده است.
در مورد منصفانه بودن ارزش باید گفت که تصویب طرح ها و اجرای قوانین در زمینه عمران وقتی می تواند موفق باشد که رضایت صاحبان املاک را جلب نماید و با رعایت همه جانبه اصول و ضوابط مربوط به قوانین شهروندی، قانون مدون و عادلانه ای را مصوب نماید. زیرا در غیر این صورت حق گروهی از شهروندان پایمال شده و عدالت اجرا نخواهد شد اگر طرحی عام المنفعه است نباید عده خاصی هزینه آن را پرداخت نمایند بلکه از همه استفاده کنندگان باید اخذ گردد و اگر امکان آن وجود ندارد از خزانه باید پرداخت شود. در این صورت اجرای عملیات عمرانی زیر سؤال خواهد رفت چون اگر قرار باشد برای اجرای طرحی در راستای تأمین حقوق و آسایش شهروندان یا عده ای از شهروندان، حقوق دیگر شهروندان ضایع شود و حق آن ها از بین رود، این قانون غیر اصولی و غیر اخلاقی تلقی می شود و پایه و اساس ثابت و محکمی نخواهد داشت زیرا در این صورت عمران و آبادی، روی پایه های ظلم بر گروهی از شهروندان بنا نهاده شده است.
املاک کالای پر قیمتی است که معمولاً هستی یک انسان است و نباید یک دستگاه اجرایی تصور بکند هر چه کمتر به مردم و به ملت بدهد، به نفع دولت است در حالی که دولت از مسیر های دیگر از قبیل مالیات، عوارض … می تواند اخذ کند ولی آن جایی که می خواهد حقش را بدهد باید تمام و کمال پرداخت نماید.
مالکیت اشخاص بر اموالشان به موجب قوانین، یک رابطه عینی بین شخص و مال است که مالک، در آن می تواند هرگونه تصرفی را به وجود ‎آورد. این موضوع در نظام ما بر پایه و اساس محکمی قرار دارد و تا زمانی که توسط قانون گذار نقض نشود، مالکیت اشخاص غیر قابل خدشه و انکار است. طبق اصل ۴۷ قانون اساسی « مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است . ضوابط آن را قانون معین می کند.» چنین مالکیتی محترم شمرده شده است. به منظور تثبیت ارزش های قانونی مالک و این که مالک متضرر نشود قانون گذار برای اجرای این امر اکثراً قیمت عادله را پیش بینی نموده است. قیمت عادله نباید موجب شود بدون توجه به قوانین عادی و اساسی که در آنها برای مالکیت افراد حرمت قائل شده، به گونه‎ای اقدام شود که افراد بدون دلیل موجه از عوض ارزش های قانونی محروم شوند و یا مالکین بر خلاف میل و اراده خود مجبور و ملزم به پذیرش مبلغ کمتری به عنوان مبلغ حاصل از تصرف اموالشان باشند. متأسفانه این امر ممکن است با عدم تعمق در تعیین ارزش عادله اتفاق افتد در حالی که فلسفه قانون گذار در تعیین عوض ارزش عادله، برای جبران خسارت ناشی از سلب مالکیت بوده است. توسل دستگاه های اجرایی در اعمال حاکمیت به نمایندگی از دولت برای تأمین منافع عمومی و استقرار نظم، راهکار دیگری جزء تملک دولتی ندارد. ولی تملک بدون قید و شرط و با قیمت پایین نیز قابل پذیرش نیست چرا که تمامی شهروندان به تناسب و تساوی عهده‎دار هزینه‎هایی هستند که دولت به منظور تأمین منافع عمومی و ایجاد نظم، هزینه می‎کند بر این اساس اگر در اثر عملکرد دستگاه های اجرایی زیانی به شخص یا اشخاص معینی وارد آید این برابری و تناسب خدشه‎دار می‎شود، زیرا در این حالت بهره خدمت عمومی نصیب همگان یا عده ای می‎شود، در حالی که زیان آن را عده‎ای خاص تحمل کرده‎اند. به همین جهت باید تمهیداتی را برای جبران خسارت زیان دیدگان، تاحدی که تساوی و تناسب مجدداً میان شهروندان برقرار شود، اندیشید تا بدین ترتیب از استفاده بدون سبب دولت به ضرر زیان دیدگان، جلوگیری به عمل آید. لذا با توجه به این که مالکیت اشخاص شرعاً و قانوناً محرز می باشد، سلب مالکیت اموال اشخاص بدون اذن و رضایت آن ها خلاف شرع و قانون است. با توجه به موازین شرع مقدس از جمله روایت نبوی «الناس مسلطون علی اموالهم»، ماده ۴۷ قانون اساسی «مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است، ضوابط آن را قانون معین می کند» و ماده ۳۱ قانون مدنی «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون» و قاعده لاضرر، ماده ۴۰ قانون اساسی «هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد» و ماده ۱۳۲ قانون مدنی «کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضررهمسایه شود مگر تصرفی که بقدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد»، لازم است ارزش عادله منطبق و یا نزدیک به ارزش مالک باشد.
دبیر شورای محترم نگهبان در نامه شماره ۲۴۱۲۵/۳۰/۸۶ مورخ ۱۵/۹/۱۳۸۶ اعلام داشته است «…درفرض از بین رفتن مال فروخته شده درصورتی که مال مثلی باشد پرداخت قیمت آن خلاف موازین شرع است، بلکه باید مثل آن به مالک پرداخت شود … اگر قیمتی باشد باید قیمت واقعی آن پرداخت شود نه قیمت کارشناسی مگر اینکه قیمت کارشناس مطابق قیمت واقعی باشد…»
در بعضی از منابع و کتب قیمت عادله و یا قیمت کارشناسی را معادل ارزش معاملاتی دانسته اند واین موضوع ظاهراً ناشی از بند الف ماده ۸، قانون اصلاح بعضی از مواد قانون دعاوی اشخاص علیه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به قانون مزبور مصوب ۱/۵/۱۳۵۳ می باشد «ماده ۸ – وزارت جنگ مکلف است بهای عادله اراضی و ابنیه و هر گونه اعیانی را که برای ایجاد و توسعه …تاسیسات نظامی به تشخیص وزارت جنگ مورد احتیاج ارتش باشد … الف – در نقاطی که برای اراضی و ابنیه طبق تعرفه وزارت دارایی ارزش معاملاتی تعیین شده است بهای عادله برابر ارزش معاملاتی روز معامله خواهد بود.» باید توجه داشت قبل از این قانون ارزش عادله برابر ارزش معاملاتی روز معامله نبوده و این قانون مشابه قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب ۸/۱۲/۱۳۳۴ بوده و فقط در مورد در نقاطی که برای اراضی و ابنیه طبق تعرفه وزارت دارایی ارزش معاملاتی (معمولاً برای املاک شهری که گران هستند) تعیین شده است به خاطر اهمییت خاص طرح های نظامی فقط وزارت جنگ (از بقیه دستگاه های دولتی) را به طور استثناء شامل حق تملک و ضبط با قیمت ارزش معاملاتی نموده است بنابراین این حکم خاص را نمی توان تعمیم کلی داده و بهای عادله را برابر ارزش معاملاتی روز معامله دانست هر چند بعد از انقلاب اسلامی و تصویب ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ ارزش معاملاتی، قیمت و عوض تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) نمی باشد پس به این ترتیب فرض برابر دانستن قیمت عادله و یا قیمت کارشناسی، معادل ارزش معاملاتی بی اساس می باشد.
– براساس قاعده تسلیط در اسلام طبق روایت نبوی « الناس مسلطون علی اموالهم» و طبق ماده ۳۰ قانون مدنی – «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد . و ماده ۳۱ قانون مدنی -« هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون»، مالکیت امری معتبر است و انسان بر اموال خود حکومت مالکانه می کند و سلب این حاکمیت امکان پذیر نیست؛ مگر به تجویز قانون. حال که شهرداری یا دولت در راستای اعمال تصدی یا حاکمیت خود این حکومت مالکانه را سلب می کند، لازمه اش جبران خسارت مالک است.
به نظر می رسد، تنها تفسیر معقول ازعوض منصفانه و عادلانه، ارزشمندی ملک برای مالکان کنونی آن است. این ارزش اغلب بیشتر از بالاترین قیمت دهی ملک در بازار است. روشن است که ارزش خانه برای بعضی مالکین بیش از ارزش گذاری بازار و دستگاه اجرایی است. چرا باید او را مجبور به فروش ملک خود با قیمتی کرد که تا حد زیادی پایین تر از ارزش کامل آن برای وی است؟
مسأله دیگر در مورد قیمت عادله این است که مالکان املاک بزرگتر، در مورد شکایت بر سر عوض دریافتی، معمولاً بهتر از مالکان املاک کوچک عمل کرده و نفع بیشتری می برند. مالکان بزرگتر وکلای زبردستی استخدام کرده و معمولاً با کشاندن پرونده به هیئت های بالا تر و شیوه های دیگر پول خرج می کنند تا غرامت دریافتی شان افزایش یابد. بنابراین مالکان املاک کوچکتر نسبت به مالکان بزرگ عموماً قیمت عادله کمتری در ارزیابی ها دریافت می کنند. اشکال دیگر این است که کارشناسان از ارزش های ذهنی مالکان نسبت به ارزش های معنوی و مادی املاکشان تصویر واقعی ندارند. هر چند قانون گذار، بعضی از ارزش های مادی از قبیل سکنا و ممر اعاشه بودن ملک برای مالکین را با مکانیزم مشخصی (درصدی از قیمت) به طور وضوح معین کرده است و به سمت ارزش مالک متمایل شده است.
وقتی دولت یک ملک را از طریق حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) تصرف می کند، مجبور به پرداخت ارزش بازاری ملک به مالک است، اما آن ارزش، کمتر از ارزش ملک برای مالک است، در غیر این صورت، او ملک خود را در ارزش بازاری به دولت می فروخت و دیگر نیازی نبود تا دولت متحمل هزینه های مراحل حقوقی حق تملک دولتی (دستگاه های اجرایی) شود. معمولاً ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه ها یا نیازهای وی بهتر جور در می آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است) و چون فروش و خرید وجابجایی، هزینه هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه های یاد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست).

محمد مسعود علیزاده خرازی، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری
ماوی۱۵/۱۲/۱۳۹۰