چگونه بدون دغدغه خانه بخریم؟

در شرایطی که قیمت مسکن سر به فلک گذاشته است، پیش‌ خرید مسکن و خرید مشارکتی آن رواج بیشتری پیدا کرده است. این معاملات هر کدام دردسرها و مشکلات خاص خود را دارند. به خصوص پیش‌ خرید مسکن که مشکلات حقوقی بسیاری دارد. به تازگی قانونی به تصویب رسیده است که گفته می شود می‌تواند از حقوق پیش ‌خریدار حمایت کند و راه را برای سوءاستفاده می‌بندد.

در این گزارش در گفت‌وگو با دکتر سعید بیگدلی عضو هیأت علمی ‌دانشگاه زنجان و از طراحان قانون پیش فروش ساختمان، مراحل تدوین و تصویب این قانون و مشکلاتی که قصد حل کردن آن را دارد را بررسی می‌کنیم و در شماره های بعدی به اثرات تصویب این قانون در عمل خواهیم پرداخت. بخش اول این گفت و گو را در ادامه می‌خوانید.

آقای دکتر به عنوان سوال اول بفرمایید ایده تدوین قانون پیش‌فروش آپارتمان چگونه شکل گرفت؟
این قانون در شورای عالی توسعه قضایی آماده شد. بخش‌هایی از شورای عالی توسعه قضایی متقبل پیگیری قوانین جدید شد و پیشنهادی برای حوزه‌هایی که در خلاء مانده بودند و نقص قانوگذاری در آن دیده می‌شد، ارایه شد. یکی از پیشنهادهایی که مطرح شد، همین قانون پیش‌فروش ساختمان بود. آنچه باعث طرح این پیشنهاد شد این بود که ما مشاهده می‌کردیم افرادی ساختمانی را پیش خرید می‌کنند و بعد از آن درگیر مشکلات فراوانی می‌شوند.
افرادی اقدام به پیش‌خرید ساختمان می‌کنند که نمی‌توانند تمامی پول را یک جا بپردازند، پرداخت تدریجی برای چنین افرادی، یک امتیاز است. در اینجا خریدار، مبلغی را به فروشنده پرداخت می‌کند و بعد مشخص می‌کنند که در طی مراحل ساخت، هر دفعه چه میزان از مبلغ پول و به چه ترتیبی باید پرداخت شود. این مهلت برای مشتری گشایشی است که کسری‌هایش را تکمیل کند ولی در عین حال خطرات بسیاری وی را تهدید می‌کند.
پیش خرید، به این معنی است که شما دارید چیزی را می‌خرید که هنوز ندیده‌اید. گاهی فقط زمینی می‌بینید که می‌گویند قرار است بنایی ۱۰ طبقه روی این زمین ساخته شود و شما هم طبقه نهم را دارید می‌خرید که دارای دو اتاق خواب است و سایر مشخصات. بنابراین خرید ملکی که وجود خارجی ندارد، می‌تواند خطرات زیادی داشته باشد. مشاهده شد که هیچ قانونی در این حوزه پیش‌بینی نشده و با بررسی برخی کشورهای توسعه یافته از جمله فرانسه و انگلیس دریافتیم که این کشورها چندین دهه است که در این حوزه قانون مستقل داشته‌اند. همین انگیزه‌ای شد تا پیشنهاد شود که برای پیش‌فروش ساختمان لایحه‌‌ای آماده شود.

مشکلاتی که شما در حوزه پیش‌فروش ساختمان تشخیص دادید و برای آن راه‌حل پیش‌بینی کردید چه بود؟
یکی از نکات بسیار قابل توجه این است که این پیش خریدها ملغمه‌ای از مشکلات بود؛ یعنی حجم وسیعی از مشکلات ایجاد می‌شد. از ریز و درشت مشکلات حقوقی که ممکن است در یک قرارداد پیش بیاید در این نوع قراردادها دیده می‌شد و در بیشتر موارد این خریداران بودند که متضرر می‌شدند. ولی چون خریدار نمی‌توانست از معامله خارج شود، حاضر می‌شد به نفع سازنده، امتیاز بدهد و ضررها را تحمل کند.

چرا در شرایط بروز مشکل پیش خریدار حاضر به فسخ معامله نمی‌شد؟
دلیلش این بود که فسخ معامله بیشتر ضرر به خریدار وارد می‌کرد. مثلا شما فرض کنید ۲ سال پیش واحدی را پیش خرید کرده‌اید و کلی اقساطش را پرداخت کرده‌اید. حالا می‌بینید که فروشنده دارد در تحویل واحد پیش
خریداری شده تاخیر می‌کند. به جای این که در ۲ سال تحویل دهد، ۳ سال گذشته و هنوز هم بخش‌های قابل توجهی از ساختمان ناقص است.
زمانی که سراغ فروشنده می‌روید، بهانه می‌آورد که ما در قراردادمان پیش‌بینی شده است اگر تخلفی رخ داد طرف مقابل حق فسخ دارد. فروشنده هم می‌گوید خب برو فسخ کن. ولی شما می‌بینید پولی که شما ۲ سال پیش داده‌اید، برای مثال ۴۰ میلیون بوده است در حالی که الان با ۴۰ میلیون دیگر نمی‌توان زمین آنجا را هم خریداری کرد.

با توجه به تحقیقات شما چه خطرات دیگری پیش‌خریداران ساختمان را تهدید می کند؟
کلاهبرداری یکی از مواردی بود که به وفور در معاملات دیده می‌شد. به عنوان نمونه، فرد واحد مسکونی آپارتمانی را خریداری می‌کرد و بعدها معلوم می‌شد که فروشنده سند‌سازی کرده و آن آپارتمانی را که نشان داده است، اصلا مال او نبوده است. اگر یادتان باشد چند سال پیش اطراف کرج چندین مورد از این مصادیق مطرح شد که بالای ۱۰۰ خانوار ثبت‌نام کرده و پول واریز کرده بودند و بعد معلوم شد همه اسناد تقلبی بوده و طرف پول‌ها را برداشته و فرار کرده بود.
در حالت دیگر، فروشنده واقعا مالک زمین بود، ولی می‌آمد واحدهای همان زمین را همزمان به چند نفر می‌فروخت و این باعث می‌شد که بعد از مدتی خریدار متوجه شود که همان واحد به چند نفر دیگر فروخته شده، یعنی معامله معارضی صورت می‌گرفت.
مورد سوم که بسیار هم شایع بود، این بود که مبالغ بیشتری با بهانه های مختلف از خریداران گرفته می‌شد؛ مثلا در قرارداد پیش‌بینی شده بود که در چه زمانی شما باید چه مقدار پول بپردازید. ولی یک شرط پیش‌بینی می‌شد و آن شرط این بود که این قیمت به شرط این است که قیمت مصالح ساختمانی تغییر پیدا نکند و اگر قیمت عوض شود، بهای ساختمان هم تعدیل خواهد شد و این بهانه‌ای می‌شد برای سازنده که به بهانه افزایش قیمت که نوعا ضابطه‌اش هم مشخص نبود و دست سازنده بود، مدام این قیمت‌ها را بالاتر ببرد.
خریدار با این که می‌دانست این یک سوء‌استفاده است، ولی می‌دید که اگر نخواهد زیر بار این حرف برود، یا باید راه طولانی پیگیری در دستگاه قضایی را در پیش گیرد و یا قرارداد را فسخ کند که ضررش بیشتر بود، بنابراین مجبور بود که این شرایط را تحمل کند.
از موارد دیگری که خیلی اتفاق می‌افتاد، عدم پیش‌بینی دقیق امکانات واحدها بود. در قراردادها به طور کلی نوشته می‌شد که موضوع قرارداد مثلا واحد ساخته شده درطبقه سوم است، متراژش فلان مقدار است و… در واقع تنها موضوع معامله و سازه اصلی مشخص می‌شد. در حالی که نوع کاشی، نوع شیرآلات، نوع تجهیزات گرمایشی و سرمایشی و عایق‌بندی بین واحدها و غیره که به کار می‌رفت، خیلی در قیمت تاثیر می‌گذاشت و این ها چون پیش‌بینی نمی‌شد، سازنده نوعا می‌آمد پست‌ترین مصالح و امکانات را استفاده می‌کرد. حتی مشاهده می شد که گاهی اوقات سازنده، راه پله را تکمیل نکرده و واحد را تحویل مشتری می‌داد و یا فرض کنید که در آشپز‌خانه کاشی کاری اصلا صورت نگرفته بود.
وقتی هم که مشتری می‌گفت این‌ها کامل نیست می گفتند اینها باید به سلیقه خودتان تکمیل شود و جزو وظایف پیمانکار نیست. اینگونه بود که پیمانکار از بسیاری از تعهدات اولیه خودش سرپیچی می‌کرد و معمولا این قراردادها به گونه‌ای طراحی می‌شد که نوعا به ضرر خریدار تمام می‌شد. همچنین امکانات مشترک واحدها خیلی وقت‌ها تعیین نمی‌شد، که این‌ها به مشتری ضرر می‌زد. این مشکلات و موارد بسیار دیگر در نهایت موجب می‌شد که مشتری از ترس این که معامله فسخ شود، به این شرایط تن می‌داد و این خود ظلم فاحشی را برای خریدار رقم می‌زد.
خلاصه امر این که به ندرت اتفاق می افتاد که کسی پیش خریدی بکند و آن هدف قراردادی را که خواسته بود محقق شده باشد، همه جا بالاخره یک ضرر و خسارتی به خریدار وارد شده بود. این ها عمده مشکلاتی بود که این قانون درصدد حل این معضلات و نظم و انضباط بخشیدن به این اوضاع برآمد.

روند تهیه پیش نویس به چه ترتیبی بود؟
در تهیه پیش‌نویس، با بررسی‌ها و تحقیق‌هایی که انجام گرفت، نیازها و مشکلاتی که در این زمینه وجود داشت را شناسایی و بر همان اساس پیش‌نویش تهیه شد. در کمیته‌هایی که بررسی‌های بعدی در آنها صورت گرفت، استادان حقوق، از جمله دکترصفایی، دکتر اسدالله امامی ‌و همچنین نمایندگانی از سازمان‌های ثبت و شهرسازی هم حضور داشتند.
بدین‌ترتیب پیش‌نویش لایحه آماده و برای شورای عالی قضایی ارسال شد و بعد از چندین جلسه بررسی برای تصویب،از طریق هیأت دولت به مجلس رفت. این لایحه در مجلس چند سالی مسکوت ماند تا اینکه در سال ۱۳۸۹ تصویب شد که البته با تغییراتی همراه بود. هر چند مبنا و اساس آن تغییری نکرد.

تجربیات سایر کشورها در خصوص تدوین این لایحه چه نقشی داشت؟
در تدوین این پیش‌نویس، در حوزه مطالعه تطبیقی از تجربه دیگر کشورها، از جمله از تجربه فرانسه استفاده شد. در فرانسه قانونی است تحت عنوان «قانون ساخت و سکونت» که قانون جامعی است و بخش‌های بزرگی از قانون به همین بحث پیش فروش ساختمان پرداخته است که برای ما راهگشا و الهام‌بخش بود. اما وضعیت حاکم بر کشور ما طوری نبود که بتوان از بسیاری از مقررات آن قانون در اینجا استفاده کرد، مگر با اصلاح‌های فراوان. برخی مقررات سختگیرانه هم اصلا قابل استفاده نبود، ضمن آنکه نیازهای بسیاری هم اینجا وجود داشت که قانون آن ها اصلا به آن موارد نپرداخته بود. بنابراین تفاوت‌های عمده‌ای در پیش‌بینی‌های ما با قانون کشورهای دیگر به وجود آمد از جمله این که در قانون آن کشورها تعهدات فراوانی برای سازندگان پیش‌بینی شده بودکه در صورت پیش بینی در قانون ما ممکن است به حوزه خرید و فروش ساختمان‌ها لطمه بخورد. بنابراین حداقل‌هایی را که برای حمایت مشتری لازم بود به دقت طراحی شد و در متن لایحه مورد اشاره قرار گرفت.

این قانون درنهایت در چه تاریخی تصویب شد و دارای چند ماده و چه محتویاتی است؟
این قانون درنهایت در اواخر سال ۸۹ به تصویب مجلس و تایید شورای محترم نگهبان رسید و بر اساس قانون پیش‌بینی شد که برای اجرای آن، آیین‌نامه‌ای با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک تهیه شود که پس از تایید آن توسط رییس قوه‌قضاییه، به تایید هیأت وزیران برسد.
این قانون مشتمل بر ۲۵ ماده و چندین تبصره است که در خلال این مواد تمامی ‌آنچه لازم است در قراردادهای پیش فروش درج شود، مورد پیش‌بینی قرار گرفته است؛ از ضرورت تنظیم سند رسمی ‌تا وضعیت پرداخت‌ها و حسابی که برای پرداخت‌ها باید افتتاح شود و تکالیف مختلف پیش فروشنده مثل ضرورت بیمه کردن بنا تا کیفیت تحویل و ضمانت اجرای تخلفات احتمالی از مقررات قانون.

گفت و گوی«حمایت» با دکتر سعید بیگدلی، از طراحان قانون پیش‌فروش ساختمان؛