سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
مسکن یکی از نیازهای اساسی انسان است و با توجه به مشکلاتی که در کلانشهرهای کشور در خصوص این نیاز وجود دارد، معمولا شهروندان به کیفیت ساخت ملکی که به عنوان مسکن خریداری میکنند توجه ویژه ندارند. این جا پای قانون و قانونگذار به میان میآید که با تدوین قوانین کارآمد مانع از ساختوساز و خرید و فروش مسکنهای کمکیفیت شود.
اقدام به احداث بنا در هر منطقه با توجه به شرایط و اوضاع و احوال آن مکان، مستلزم رعایت یک سری اصول فنی ساختمانسازی است تا بنای احداثی از استحکام کافی برخوردار باشد. باید دید برای تامین این استحکام باید چه شرایطی وجود داشته باشد و چه نهادی بر رعایت این شرایط نظارت کند. در ادامه در گفتوگو با کارشناسان به بررسی دقیقتر این موضوع میپردازیم.
عدم رعایت اصول ایمنی در ساختمانسازی باعث بروز حوادث بسیاری شده است که شاید اگر در مرحله احداث بنا کمی دقت بیشتری صورت میگرفت، این حوادث ناگوار به وقوع نمیپیوست. گاهی اوقات برای صرفهجویی در هزینه، یک سری اقدامات ضروری برای حفظ ایمنی ساختمان انجام نمیگیرد، در حالیکه پس از وقوع حادثه دهها برابر این مقدار، هزینه بر جامعه تحمیل میشود. شاید خسارتهای مالی به گونهای قابل جبران باشد، ولی اگر در این گونه حوادث به جان مردم آسیبی وارد شود، غیر قابل جبران خواهد بود.
جایگاه مهندسان ناظر
یک کارشناس حقوق شهری در این باره خاطرنشان میکند: از آن جا که استحکام ساختمان و اهمیت آن و خطرناک بودن عدم رعایت موازین مربوط به استحکام بنا در مورد ساختمانهای بزرگ و مرتفع بیشتر از ساختمانهای کوچک مطرح است و اینگونه ساختمانها باید مطابق مقررات در تمام مراحل طراحی و احداث از وجود مهندسان طراح و محاسب و ناظر استفاده کنند و عملا این مقررات به موقع اجرا گذارده میشود، بنابراین آمار این تخلف به نسبت سایر تخلفات ساختمانی کمتر است و به همین علت در کمیسیونهای ماده ۱۰۰ به ندرت پرونده تخلف عدم استحکام بنا مطرح میشود. البته این امر نمیتواند از اهمیت قضیه بکاهد و در موارد ارجاع، کمیسیون را وادار به اتخاذ تصمیم مناسب نکند.
دکتر نادر شکری ادامه میدهد: تخلف عدم استحکام بنا از دید فنی میتواند در برگیرنده مجموعه وسیعی از امور مربوط به ساختمان، شامل مراحل و موارد پی و پیسازی و بررسی ژئوتکنیکی و شناسایی خاکهای محل احداث و نحوه اجرای شالودههای ستونهای ساختمان و دیوارهای باربر و فاصله و تناسب آن ها با حجم و ارتفاع ساختمان مصالح مورد استفاده در ساختمان و مقاومت آن ها باشد. تمامی این موارد باید در مراحل طراحی و محاسبه و اجرا بر اساس ضوابط شناخته شده مهندسی و معماری لحاظ شود.
این حقوقدان اضافه میکند: در سالهای اخیر با تهیه و ابلاغ مقررات ملی ساختمان همزمان با سایر عوامل موثر در امور ساختمانی، به این مقوله نیز توجه کافی به عمل آمده است. اهل فن در این زمینه به نکات علمی ظریف و خاص توجه دارند و عدم رعایت هر کدام از آن نکات را برای ساختمانهای مهم خطرناک و خطرآفرین میشناسند. متخصصان امور ساختمانی با این باور عامیانه که تصور میشود هر چه بر میزان مواد و قطر مصالح مورد استفاده در ساختمان افزوده شود، مفید خواهد بود، مخالفند. آنان از لحاظ محاسبه و مقاومت، تبعیت احتمالی از چنین عقیدهای را غیرفنی و مضر میشناسند.
استحکام بنا امری است کاملا فنی، مثلا افزودن بر قطر مصالح پیهای ساختمان یا تجاوز از میزان و درصد سیمان هنگام تهیه ملات، اثر منفی در استحکام بنا دارد و آنرا با خطر سستی و خرابی مواجه میسازد. کمیسیونهای ماده ۱۰۰ در صورت گزارش چنین مواردی و طرح پرونده میتوانند از نظر کارشناسان برای تصمیمگیری استفاده کنند.
مسئولیت نظارت بر استحکام ساختمان سازی
این کارشناس حقوق شهری تاکید میکند: به موازات ضرورت رعایت موازین راجع به استحکام ساختمان به وسیله مالکان و مهندسان ناظر، سازمان شهرداریها نیز تکلیف دارند ضوابط مزبور را در مورد تمام ساختمانهای احداثی در حوزه ذی ربط به خصوص درباره ساختمانهای عمومی اعم از تجاری، فرهنگی، مذهبی، آموزشی، بهداشتی، درمانی، ورزشی، تفریحی و اداری از لحاظ تایید نقشه و تنظیم برگ تعهد نظارت و در مورد ساختمانهای عمومی دارای سه سقف و مسکونی دارای چهار سقف، علاوه بر کوپن و برگ نظارت نقشههای اجرایی و برگ تعهد مهندس محاسب و در مورد ابنیه عمومی دارای چهار سقف و بیشتر و ساختمانهای مسکونی دارای پنج سقف و بیشتر، علاوه بر موارد فوق دفترچه محاسباتی که تواما موارد استحکام بنا را ملحوظ خواهد داشت، خواستار شود.
شکری همچنین خاطرنشان میکند: شهرداری باید در تمامی مراحل طراحی، کنترل و در جریان احداث بنا نیز نظارت کند، به این ترتیب که با دقت در بررسی و تصویب نقشههای ذی ربط و نظارت بر عملکرد مهندسان ناظر به طور مستمر نسبت به اصلاح نقشهها و طرحهای غیرفنی اقدام و از احداث بنای غیر مستحکم جلوگیری کند و اگر در مرحله احداث، تخلفی از ضوابط مصوب محاسبه بنا مشاهده شد، سریعا اخطار رفع نقص دهد. کمیسیون بدوا میتواند رای به رفع نواقص بدهد، چنان چه اجابت نشود، در مرحله دوم، رای تخریب نسبت به قسمتهای مستحدث غیرمستحکم خواهد داد که ممکن است نسبت به جزیی از ساختمان یا تمام آن باشد.
این حقوقدان می گوید: نظارت در مرحله احداث و جلوگیری از ایجاد بنای غیرمستحکم، مسلما منطقیتر و مفیدتر (هم برای مالک، هم برای شهرداری و هم برای جامعه) از مواردی است که احیانا ساختمان غیرمستحکم ساخته شود و پس از پایان ساخت، بخواهند در مورد آن تصمیم بگیرند. ضمن این که قبل از پایان ساخت هم ممکن است خطراتی از ساختمان غیرمستحکم ناشی شود. تشخیص امر در مرحله احداث، آسان تر از شناخت آن بعد از پایان ساخت است.
رفع عیب از ساختمان غیرایمن
یکی دیگر از کارشناسان حقوق شهری در مورد تکلیف ساختمان در صورت نقصان در استحکام آن میگوید: چنان چه نقصان راجع به عدم استحکام اعم از آن که در جریان احداث یا بعد از پایان ساختمان بوده و از لحاظ فنی قابل رفع باشد، کمیسیون رای به رفع نقص با تعیین مهلت مناسب خواهد داد.
علی زمانیان خاطرنشان میکند: لازمه چنین رایی آن است که اولا در صورت پایان ساخت، اجازه بهرهبرداری از ساختمان تا اجرای مفاد رای کمیسیون به ذینفع و سایرین داده نشود. این تصمیم از لحاظ رعایت جوانب احتیاط لازم است و خودداری از صدور رای تخریب، اصولا تامینکننده منافع جامعه (هر بنا به نحوی مورد بهرهبرداری جامعه است و نابودی آن در هر حال نقصان است، نه مزیت) و ذی نفع است و در صورت امکان ابقا نباید تخریب شود.
تخریب ساختمانهای غیرمستحکم
این کارشناس حقوقی معتقد است: چنان چه از لحاظ فنی امکان تقویت و تحکیم ساختمان نباشد و یا ذینفع به مفاد رای صادره در مورد رفع نقص در مهلت تعیین شده عمل نکند، مسلما رای تخریب صادر و به مرحله اجرا گذارده خواهد شد.
آن چه در این مقام قابل ذکر است این است که در هیچ حالتی کمیسیون نمیتواند با صدور رای به پرداخت جریمه، موجبات بقای ساختمان غیرمستحکم را که خطرآفرین است، فراهم کند. تخلف عدم استحکام بنا بیش از هر تخلف دیگری نیاز به کسب نظر اهل خبره دارد. چنان چه در موضوع گزارش شهرداری راجع به عدم استحکام بین شهرداری و ذی نفع اختلاف عقیده وجود داشته باشد و به خصوص وقتی که مهندس ناظر ساختمان، گزارش شهرداری را در این مورد قابل قبول نداند و نسبت به آن از ناحیه مالک یا مهندس ناظر اعتراض شود، تنها راه چاره، ارجاع امر به کارشناس رسمی است.
افزایش استحکام بنا
این کارشناس حقوق شهری با اشاره به این که هر ساختمانی با هر مقدار از حجم و ارتفاع و مساحت از لحاظ محاسبه مقاومت مصالح به کار رفته در آن و از دید فنی و احداث فونداسیون، ستونها و پیها باید طوری طراحی و اجرا شود که تا پایان عمر قانونی و فنی پیشبینی شده برای آن، کارآیی و بهرهدهی داشته باشد و بیخطر و مقاوم باقی بماند، خاطرنشان میکند: در مورد استحکام بنا نهتنها به نوع و مقاومت و اندازه مصالح به کار رفته در آن توجه میشود، بلکه در این مورد به مطالبی از قبیل نوع خاک و مواد محل احداث و میزان خورندگی و سفتی و شلی آن و میزان گودبرداری با توجه به قشرهای مقاوم زمین و عوامل جوی منطقه، نظیر سرعت بادها و میزان رطوبت زمین و هوا و حرارت منطقه وقوع یا عدم وقوع ساختمان در مسیر خطوط زلزله و سایر عوامل توجه میشود.
علی زمانیان توضیح میدهد: هر چه حجم و ارتفاع و طبقات ساختمان بیشتر باشد، توجه دقیقتر و محاسبات کاملتر را از لحاظ استحکام میطلبد. امروزه که به اعتباری عصر آسمانخراشها نامیده میشود و در نقاط مختلف دنیا ساختمانهای عظیم احداث و مورد بهرهبرداری قرار میگیرد، اهمیت این قضیه بارزتر شده است.
این کارشناس حقوق شهری توضیح میدهد: این ضرورت در توجه به موضوع استحکام ساختمان از قسمتهای سازه و فیزیک اصلی ساختمان به تاسیسات آن نیز تعمیم یافته است، به طوریکه طراحی نکات بسیار فنی و ظریف در زمینه نصب و احداث شبکههای مربوط به سیستمهای آب و گاز و برق و آسانسور و پلههای برقی و وسایل اطفای حریق و گرمایش و سرمایش ساختمان و طراحیهای ضروری فیزیکی به منظور تخلیه سریع ساختمانهای مهم و عمومی از سکنه و وسایل در مواقع بروز زلزله و وقوع آتشسوزی و انفجار از همان میزان از اهمیت برخوردار است.
وی تاکید میکند: تاریخ معماری و مهندسی ساختمان وقایع رقتباری را به یاد دارد که طی آن مواردی از سقوط و خرابی ساختمانهای غیرمستحکم، موجب بر باد رفتن سرمایههای کلان مربوط به خود ابنیه شده و همزمان جان صدها انسان، قربانی حادثه شده است. به همین علت در دانشکدههای مربوط به رشتههای مهندسی ساختمان، گرایشهای تخصصی در زمینه مورد بحث ایجاد شده و تعداد قابل توجهی از مهندسان ساختمان در آن رشتهها به آموزش و کسب تخصص مشغول هستند.
این کارشناس حقوقی خاطرنشان میکند: آثار متفاوت ناشی از حالتهای پیشرفت یا عقبماندگی در زمینه آموزش و کاربرد عملی روابط مربوط به استحکام ساختمانها در حوادث طبیعی مشابه در کشورهای مختلف قابل توجه است. به طور مثال، در همین قاره آسیا که ما در آن زندگی میکنیم زلزلهای در کشوری هزاران قربانی میگیرد و خرابیهای وسیع به بارمیآورد، در حالیکه زمینلرزهای با همان درجه از شدت با فاصله چند روز در کشور ژاپن تنها چند شیشه شکسته و چند نفر زخمی و خرابیهای جزیی ساختمانی به جا میگذارد.
جایگاه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرجعی شبه قضایی برای برخورد قانونی با برخی تخلفات ساختمانی از جمله مواردی است که در این گزارش به آن ها اشاره شد. یک وکیل دادگستری درباره این مرجع شبه قضایی می گوید: یکی از معروف ترین و پرکاربردترین مراجع شبه قضایی که به آن ها مراجع اداری نیز گفته می شود، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری هاست که به دلیل موارد بسیار زیادی که در عمل در حیطه صلاحیت این کمیسیون قرار می گیرند، از سوی حقوقدانان نیز توجه فراوانی به آن شده است. مهدی ظهوریان با بیان این که به دلیل استثنایی بودن مراجع شبه قضایی، نباید صلاحیت آن ها را تعمیم داده و تنها میبایست به صریح متن قانون اکتفا کرد، ادامه میدهد: تخلف عدم استحکام بنا و تخلف عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی، دو تخلفی هستند که در حیطه استحکام بنا به کرات از سوی ساختمان سازان ارتکاب می یابند و بنا بر حکم صریح قانون رسیدگی به آن ها در حیطه صلاحیت کمیسیون اصل ۱۰۰قرار می گیرد.
مجازات تخلفات مربوط به استحکام بنا
این کارشناس حقوقی با بیان این که قانون تعداد هفت تخلف را در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قرار داده است، می افزاید: مجازات هایی که برای اکثر این تخلفات پیش بینی شده، قابل انعطاف است و قانون دست کمیسیون را برای انتخاب یکی از دو مجازات اخذ جریمه یا تخریب باز گذاشته است، ولی درباره این دو تخلف تصریح به تخریب کرده است. وی تاکید میکند که بدین ترتیب به عیان می توان متوجه شد که چنین تخلفاتی که استحکام بنا را با خدشه روبه رو کرده و از این طریق جان و مال مردم را به خطر میاندازند، با برخورد شدید قانون و مراجع قانونی مواجه خواهند بود.
جایگاه دیوان عدالت اداری
نکته مهم در این باره این که رای کمیسیون ماده ۱۰۰ قطعی و غیرقابل اعتراض نیست و کمیسیونی با عنوان تجدیدنظر ماده ۱۰۰ ،وظیفه رسیدگی به اعتراض به آرای این کمیسیون را طبق قانون برعهده دارد. ظهوریان با اشاره به این نکته خاطرنشان میکند: این کمیسیون از لحاظ ماهوی رای کمیسیون بدوی را مورد رسیدگی قرار داده و رای قطعی خود را اعلام می کند. این رای قطعی، قابل تجدیدنظر در دیوان عدالت اداری است و دیوان موظف است در صورت اعتراض به رای کمیسیون تجدیدنظر از لحاظ شکلی و نه ماهوی، به آن رسیدگی کند.
وی در پایان این بحث به بیان دو نکته اکتفا کرده و می گوید: اولا این که شکایت از آرای قطعی شده کمیسیون های ماده ۱۰۰ از سوی هر ذی نفعی قابل طرح در دیوان است به غیر از شهرداری و ثانیا رسیدگی شکلی به این معناست که رسیدگی دیوان تنها از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها خواهد بود و بنابراین دیوان از رسیدگی ماهوی که خارج از شان آن می باشد، ممنوع است.
در گفتوگوی «حمایت» با کارشناسان بررسی شد؛