سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
افزایش جمعیت باعث تشکیل کلانشهرهایی شده است که درهم تنیدگی آنها تردد و رفت‌وآمد را دشوار کرده است. برای حل این مشکل تمهیدات مختلفی در نظر گرفته شده است. یکی از آنها، عریض‌تر کردن کوچه‌ها و خیابان‌ها از طریق پیش‌بینی مقدار عقبنشینی هر ملک است؛ طرحی که اگرچه در درازمدت می‌تواند به وسیع‌تر شدن معابر کمک کند اما با ایجاد بی‌نظمی در ساخت‌وساز و ناهماهنگی میان املاک مجاور یکدیگر سیما و منظر شهرها را دچار آسیب می‌کند.
زندگی جدید در تمام جوامع، نیازهای تازه‌ای را مطرح می‌سازد. سرعت رشد و تصاعد آمار احتیاجات جدید با سرعت پیشرفت علوم و فنون در جوامع ارتباط تنگاتنگ دارد. یکی از این نیازها ضرورت توسعه معابر و شوارع عمومی به لحاظ رشد جمعیت و افزایش وسایل نقلیه موتوری و خدمات عمومی جدید است، به نحوی که امروز به منظور برآورده شدن این نیازها در کشورهای مختلف دنیا نظم خاصی به شبکه ارتباطات مواصلاتی بین شهری و درون شهری در رشته‌های مختلف بخشیده‌اند تا حمل و نقل و جابجایی با سرعت لازم و بدون وقفه در تمام ساعات شب و روز صورت گیرد. یکی از علل شکوفایی اقتصاد کشورهای پیشرفته و صنعتی وجود همین شبکه مواصلاتی کارا و مناسب است که در قرن اخیر طراحی و برنامه‌ریزی و اجرا شده است.
تعریض خیابان‌های عمومی، لازمه تسهیل تردد
معابر باید ظرفیت کشش وسایل نقلیه عمومی و شخصی را داشته باشد. در معابر فرعی و کوچه‌ها حتی بن‌بست‌های شهر نیز وسایل نقلیه شخصی و وسایل نقلیه مربوط به خدمات درمانی(آمبولانس‌ها) و انتظامی(ماشین‌های پلیس و آتش‌نشانی) باید به سهولت تردد کنند و ارائه خدمات در زمان نیاز بکنند. به این ترتیب در تفکیک‌های جدید زمین و احداث بنا ضوابط مربوط به معابر باید رعایت شود.
در محل‌های قدیمی نیز هنگام بازسازی ساختمان‌ها میزان جدید عرض معابر که قدر مسلم همیشه توسعه می‌یابد، بعد از تصویب طرح‌ها، آگهی عمومی می‌شود و نیز هنگام اخذ پروانه ساختمان مقدار عقبنشینی پلاک‌ها از هر سمتی از سمت‌های چهارگانه شمال، جنوب، غرب و شرق حسب مورد در پروانه قید می‌شود. ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها در بخش‌های مربوط به گذربندی شهر، میزان عرض معابر را با لحاظ سایر مقررات تعیین می‌کند.نخستین ضرورت عقبنشینی هنگام احداث ابنیه جدید یا بازسازی ساختمان‌های قدیمی، رعایت برهای جدید است که به ترتیب بر اساس طرح‌های تقصیلی راجع به معابر مصوب جدید یا طرح‌های جدید مربوط به توسیع معابر قدیم، هنگام اعطای پروانه ساختمان در آن قید می‌شود.
در ردیف‌های چهارگانه مندرج در قسمتی از پروانه، مقدار عقبنشینی هر کدام از سمت‌های زمین ملکی متقاضی ساخت(اگر وجود داشته باشد) قید می‌شود.
با عنایت به اینکه هر ساختمان حداقل از یک سمت متصل به معبر احداث می‌شود بنابراین محور معبر(خط فرضی وسط معبر در طول و منصف آن) نقطه شروع برای مالکین پلاک‌های دو سمت برای عقبنشینی منظور می‌شود و هر کدام از پلاک‌های دو سوی خط وسط، فاصله مساوی از آن را رعایت خواهند کرد.
به طور مثال اگر عرض معبر ۸ متر باشد هر کدام از محور، ۴ متر عقب نشسته و بعد شروع به پی‌کنی خواهند کرد.
رعایت این ضابطه هنگام احداث بنا در مناطقی از شهر که جدیدا زمین‌ها در آن تقکیک و احداث بنا می‌شود کمتر مورد اختلاف قرار می‌گیرد، لیکن در محله‌های قدیمی که ساخت و ساز در دو طرف معابر با فواصل زمانی متفاوت صورت می‌گیرد موارد اختلاف بسیار دیده می‌شود.اصولا هیچکس بدون اذن مالک حق تصرف در املاک دیگری را ندارد. با لحاظ این امر شناخته شده که در مورد املاک، تصرف در فضا از حقوق مالک آن است، آنجا که کسی به معبر عمومی، زمین یا فضای آن با ایجاد بنا تجاوز کند، مسئول شناخته می‌شود.
یعنی از بابت مسئولیت مدنی اجرت‌المثل ایام تصرف به مالک آن در این مقام شهرداری باید تادیه کند، ضمنا از او خلع ید می‌شود و با قلع بنا، وضع سابق اعاده می‌شود. به این ترتیب آنچه در صدر تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری با عبارت تجاوز به معابر شهر توصیف شده در حقیقت از باب تساهل و تسامح در قانونگذاری باید تلقی شود، زیرا با توجه به سیاق عبارات قانون و جایگاه بحث متوجه می‌شویم که مقصود، عدم عقبنشینی است نه تجاوز به معابر شهر.
حکم قانون درباره تجاوز به معابر شهر
تجاوز یک ساختمان به معابر شهری به معنی تجاوز به حدود دیگر شهروندان است و رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است.
حکم تجاوز در تبصره ۶ ماده ۱۰۰ بدین گونه بیان شده است: «در مورد تجاوز به معابر شهر مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب رعایت برهای اصلاحی را کنند در صورتی که بر خلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال کند.»
آنچه در این مقام قابل ذکر است مربوط به عملکرد نامطلوب تعدادی از شهروندان است که هنگام احداث بنا به طرق مختلف به فضای معابر(که ملک شهرداری است) تجاوز می‌کنند. مصداق‌های آن متعدد است و شامل احداث لوله ناودان(نصب آن در خارج ساختمان که سابقا بیشتر مرسوم بود)، نصب لوله‌های کولر، نصب تابلوهای گوناگون، ایجاد بالکن و ایوان، احداث سایبان، کار گذاشتن درب و پنجره باز شونده به فضای معبر و از این قبیل می‌شود. سابقه این نوع تجاوزات قدیمی است و کثرت تکرار آن از ناحیه اکثر شهروندان احداث کننده بنا، در گذشته از زشتی این عمل کاسته بود، اما خوشبختانه با پیشرفت وضع قوانین در زمینه ساخت و سازهای شهری و همچنین بالا رفتن کیفیت نظارت شهرداری‌ها در این امور، کمتر شاهد اینگونه تخلفات هستیم.
عدم عقب نشینی در ارتفاع نسبت به قطعات مجاور
می‌دانیم مطابق ضوابط مربوط به رعایت ارتفاع ساختمان‌های پلاک‌های جنوبی نسبت به مجاورین شمالی، باید حداکثر ارتفاع ساختمان‌های جنوبی به اندازه عمق حیاط (فاصله دو ساختمان ازهم) پلاک شمالی باشد تا ممانعتی برای نور و روشنایی ساختمان شمالی ایجاد نشود. زاویه نور مناسب در این صورت ۴۵ درجه خواهد بود.
چنانچه مالک پلاک جنوبی بخواهد ارتفاع مازاد بر طول حیاط شمالی داشته باشد به مقدار ارتفاع اضافی باید در طبقات فوقانی از حد ملک مجاور پلاک شمالی به سمت جنوب، عقبنشینی کند به شرطی که ارتفاع جدید مازاد بر نقشه و پروانه و طرح‌های مصوب نباشد و اجازه آن قبلا از طرف شهرداری صادر شده باشد. عدم رعایت مفاد این ضابطه تخلف عدم رعایت عقب نشینی در ارتفاع نام خواهد داشت.
در مورد عدم عقبنشینی در ارتفاعات طبقات بالای ساختمان، وقتی نتیجه تخلف ممانعت از نور و روشنایی خانه شمالی باشد و همسایه نیز اقامه شکایت کند، حکم آن تخریب خواهد بود.
همچنین است وقتی در آن قسمت ساختمان استحکام لازم را نداشته باشد. در مورد عدم رعایت عقبنشینی در طبقات بالا که موجب شکایت همسایه نیز می‌شود، اعلام رضایت همسایه و انصراف شاکی از شکایت آثار خاص خود را دارد. ممکن است تخلف عدم رعایت عقبنشینی یا ارتفاع را(به علت شکایت همسایه) که موجب صدور رای تخریب می‌شد منتفی سازد و تها منجر به صدور رای به پرداخت جریمه از بابت تراکم اضافی بنا شود.
عدم عقب نشینی در قسمت‌های داخلی پلاک
شهرسازی در کشور ما به گونه‌ای است که هر ساختمان به ساختمان کنار خود می‌چسبد و در این میان تنها کوچه‌ها و خیابان‌ها هستند که آنها را از یکدیگر جدا می‌کنند. اما در ترتیبی دیگر که در مقررات هم اشاره‌هایی به آنها شده است ساختمان‌ها با فاصله از یکدیگر ساخه می‌شوند.
در بعضی از مناطق شهرها که میزان حداقل تفکیک زمین قابل توجه است هنگام احداث بنا ضرورت رعایت عقبنشینی(رها کردن) از بر پلاک‌های مجاور غیرجنوبی نیز پیش‌بینی شده است، در حقیقت این نوع ساختمان‌ها از نوع واحدهای منفصل محسوب می‌شوند که دیوارهای ساختمان از هر سمتی با ساختمان‌های اطراف خود فاصله دارد و به آنها متصل نیست ضمن آنکه برابر محتوای طرح‌های مصوب شهرسازی قسمتی از فضای مساحت عرصه باید به عنوان فضای آزاد برای استفاده ساختمان از نور و روشنایی و احداث باغچه در محوطه آن منظور شود و مالک، حق احداث بنا در آن را ندارد. در حقیقت در این قسمت باید ساختمان عقبنشینی داشته باشد.
موضوع این قسمت از بحث همان رعایت قدپای ساختمان یعنی میزان محدود ساخت بنا در طول عرصه است که نسبت سطح ساختمان به عرصه معمولا ۶۰ به ۴۰ است. به عبارتی دیگر حداکثر
می توان در ۶۰ درصد طول زمین احداث بنا نمود و ۴۰ درصد آن به عنوان فضای آزاد باید رها شود. عدم رعایت این امر تخلف محسوب می‌شود.
عدم عقبنشینی از حریم نهرها و سایر حریم‌ها
در میان مقررات مربوط به عقبنشینی بایدها و نبایدهای خاصی در مورد املاکی پیش‌بینی شده است که در حریم چشمه‌ها و نهرها قرار دارند. چشمه‌ها و نهرها و جوی‌های موجود در داخل شهرها حسب اهمیت و عرض مسیر هرکدام دارای حریم خاص از طرفین مسیر خود هستند. مالکین ساختمان‌های موجود در مجاورت آنها، هنگام بازسازی باید مقدار لازم را عقبنشینی کنند تا حریم آن نهرها برای بهره‌برداری کامل از نهر قابل استفاده باشد(بازدید مسئولین و مامورین و وجود معبر برای آن، امکان لایروبی و تخلیه فضولات از اطراف جوی‌ها و …) همان‌طور هم هنگام احداث بنای جدید در محله‌های جدیدالاحداث اعم از شهرها و روستاها باید به مقدار لازم در این قسمت‌ها عقب‌نشنینی رعایت شود.
همچنین ساختمان‌های قدیمی باید هنگام بازسازی، رعایت حریم ابنیه و تاسیسات دارای حریم را بکنند و به مقدار لازم عقبنشینی کرده و بنا را در قسمت غیر حریم احداث کنند. ساختمان‌های واقع در حریم راه‌آهن و جاده‌ها و کانال‌های آب و لوله‌های نفت و گاز و حریم‌های نظامی و دکل‌های انتقال برق و دریاچه‌ها و دریاها و تالاب‌ها و مرداب‌ها و رودخانه‌ها، چنانچه قبلا نسبت به تملک و رفع اثر از آنها اقدام نشده باشد هنگام بازسازی باید حریم را حسب مورد رعایت کنند. نمونه شایع عدم رعایت عقبنشینی که توام با تجاوز است موضوع عدم رعایت عقبنشینی از بر جوی‌های عمومی متروکه است.
برنامه‌ریزی‌های دقیق برای تنظیم
رفت و آمدها
برای حل مشکلات رفت‌وآمد در کلان‌شهرهای کشور مقررات مختلفی تصویب شده است. برخی از این مقررات به عقبنشینی املاک مربوط می‌شود که فرصت
نفس کشیدن را برای معابر فراهم خواهد کرد.
اجرای صحیح مقررات راهنمایی و رانندگی و جلوگیری از بی‌نظمی و هر گونه اختلال در آن شبکه با نظام آموزش عمومی ملت‌ها پیوند خورده است.
علاوه بر صعود و فرود هواپیماهای غول‌پیکر مسافربری و باربری و کشتی‌ها در هوا و دریا، دقت در برنامه‌ریزی حمل و نقل زمینی و جابه‌جایی کالا و انسان به وسیله وسایل نقلیه موتوری زمینی در جاده‌ها و خیابان‌ها و حجم آن نشان‌دهنده اهمیت و ضرورت قضیه در زندگی امروز است.
در پاسخگویی به این نیاز جدید، بزرگراه‌ها و جاده‌های اصلی در اکثر نقاط به وجود آمده و تقاطع‌های آنها به صورت طبقات متعدد زیرگذر و روگذر اجازه تردد به وسایل نقلیه بدون ایجاد مزاحمت نسبت به یکدیگر و با سرعت لازم را می‌دهد. داخل شهرها نیز وجود پل‌های هوایی و خیابان‌های چند طبقه و ترددهای زیر زمینی دلیل اهمیت این امر است. برنامه‌ریزی و هماهنگی بسیار دقیق در ساعات حرکت وسایل نقلیه عمومی از مبدا و رسیدن به مقصد ظرف دقایق زمانی از پیش تعیین شده و حرکت مجدد آن با همان دقت زمانی دلالت بر ضرورت محاسبه زمان و برنامه‌ریزی دقیق می‌کند.