سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
مالکیت از حقوق اساسی بشر است و امروز در بیشتر کشورهای جهان بدون چون و چرا به رسمیت شناخته شده است. قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نیز بر احترام به حق مالکیت تاکید کرده است. اما در جوامع کنونی مالکیت مطلق و بی‌حد و حصر نیست، بلکه ضرورت زندگی در کنار یکدیگر و منافع زندگی اجتماعی سبب شده که برخی از اختیارات مالک از او سلب شود.
به عنوان مثال دیگر شما نمی‌توانید هر جور که اراده کردید، ملک خود را اداره کنید. یکی از محدودیت‌هایی که در استفاده از حقوق مالکانه وجود دارد، این است که اگر بخواهید زمین خود را تقسیم و تفکیک کنید، باید ابتدا تایید شهرداری را جلب کنید. به این دلیل که این موضوع در جوامع شهری کنونی یکی از موضوعاتی است که مورد توجه و تاکید قرار گرفته است، در ادامه در گفت‌وگو با کارشناسان حقوقی به بررسی ابعاد مختلف آن می‌پردازیم.
یک کارشناس حقوق شهری و مدرس دانشگاه به «حمایت» می‌گوید: یکی از وظایف و اختیارات ادارات ثبت اسناد و املاک آن است که هنگامی که تقاضای تفکیک یا افراز اراضی به دست آنها می‌رسد به آن رسیدگی، و عمل تفکیک یا افراز را انجام دهند. تفکیک یا افراز اغلب برای تقسیم آن بین شرکا مورد استفاده قرار می‌گیرد. علاوه بر آن، موارد فراوانی وجود دارد که انگیزه قطعه‌قطعه کردن زمین را برای مالک آن به وجود می‌آورد. علی زمانیان ادامه می‌دهد: به هر حال درخواست تفکیک یا افراز به ادارات ثبت اسناد و املاک تقدیم می‌شود. این ادارات نیز در اجرای این تکلیف خود موظفند، افراز ملک را بر اساس نقشه‌ای انجام دهند که پیشتر شهرداری آن را تایید کرده است. برای اخذ تایید شهرداری، مالک نقشه‌ای که برای تفکیک زمین خود فراهم کرده است، تسلیم شهرداری می‌کند و در مقابل آن رسیدی مبنی بر تسلیم نقشه مذکور دریافت می‌کند. این مدرس دانشگاه ادامه می‌دهد: شهرداری پس از تسلیم این نقشه، اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات از کل زمین می‌کند و سپس آن را تایید کرده و به صورت کتبی به مالک ابلاغ می‌کند.
مهلت اظهارنظر شهرداری
ترتیب رسیدگی به درخواست تقسیم ملک در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری بیان شده است اما طی مراحل اداری مربوط به تصویب نقشه، گاه زمان زیادی طول می‌کشید. برای جلوگیری از اتلاف وقت شهروندان و برای آنکه شهرداری در مدتی محدود موظف باشد وظیفه تصویب نقشه‌ها را انجام دهد، ماده ۱۰۱ قانون شهرداری که در حال حاضر نیز معتبر است، شهرداری را مکلف کرده است حداکثر در مدت ۳ ماه نظر خود را اعلام کند. اما در اصلاحیه‌ای که هم‌اکنون مراحل نهایی تایید و تصویب را طی می‌کند، این مهلت ۳ ماهه برداشته شده است. یکی از ایرادات شورای نگهبان به این طرح، حذف این مهلت ۳ ماهه است.شهرداری برای تایید نقشه ارایه شده توسط مالک ملک آن را با طرح‌های جامع، تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی انطباق می‌دهد و در صورت مغایرت نداشتن با آن، با تفکیک و تقسیم آن موافقت می‌کند.
ارزش افزوده برای شهرداری
یک کارشناس حقوق شهری نیز به «حمایت» می‌گوید: شهرداری نقشه تفکیک زمین را پس از کسر سطوح معابر و سهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین تصویب می‌کند. دکتر نادر شکری می‌گوید: در تبصره ۳ ماده اصلاحی میزان سهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی، تا سقف ۲۵ درصد از کل زمین و سطوح مربوط به معابر از ۲۰ تا ۲۵ درصد از کل زمین خواهد بود. چنانکه مشهود است تدوین‌کنندگان این طرح میزان ثابت و مشخصی برای کسور شهرداری تعیین نکرده‌اند. در تعیین این درصدها توسط شهرداری عواملی همچون موقعیت اراضی، مساحت اولیه و باقیمانده پس از تفکیک، کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان تفکیک به متراژهای بالاتر از حد نصاب تفکیک در آن شهر موثر است. باید بر این نکته تاکید کرد که تفکیک آن دسته از زمین‌ها، تابع روال مذکور در بالا است که در محدوده و حریم شهرها قرار داشته باشند. شکری ادامه می‌دهد: نکته دیگر آنکه معابر و خیابان‌هایی که در اثر تفکیک اراضی به وجود می‌آید، به صورت بلاعوض به شهرداری‌ها تعلق می‌گیرد. بدین ترتیب متقاضیان تفکیک، بخشی از اراضی خود را به شهرداری به صورت بلاعوض تملیک خواهند کرد. در مقابل با تفکیک مقدار باقیمانده به قطعات کوچک‌تر، موجب ایجاد ارزش افزوده برای ملک خود خواهند شد.
طولانی شدن تصویب اصلاح ماده ۱۰۱
این کارشناس حقوق شهری در رابطه با اصلاحات به عمل آمده در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری می‌گوید طرح اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در سال ۱۳۸۷ اعلام وصول شده است و با سپری شدن مراحل تصویب، تایید و ابلاغ هم‌اکنون لازم‌الاجرا محسوب می‌شود. شکری می‌گوید: هدفی که تدوین‌کنندگان این طرح از ارایه آن به مجلس در نظر داشته‌اند، جلوگیری از تفکیک اراضی با کاربری غیرمسکونی(مانند باغ) و جلوگیری از تغییر کاربری آن است. وی تاکید می‌کند: آنچه در این طرح مغفول مانده بود، تعیین تکلیف افراز و تفکیک اراضی است که از طریق دادگاه‌ها به عمل می‌آید. شورای نگهبان ضمن بیان این ایراد، برخی نواقص دیگری نیز در این طرح تشخیص داده بود و آن را به مجلس شورای اسلامی عودت داده بود. شورای نگهبان اطلاق ماده واحده لایحه اصلاح ماده ۱۰۱ شهرداری را در خصوص واگذاری امر تفکیک به ادارات ثبت در موارد وجود اختلاف در مالکیت و یا در صورت اختلاف در تقسیم خلاف موازین شرع دانسته بود. ایراد دیگری که شورای نگهبان بر این قانون گرفت، حذف مهلتی بود که شهرداری باید در آن نظر خود را در مورد تصویب نقشه تفکیکی بیان کند. برخی دیگر از ایرادات شورای نگهبان عبارت بودند از:تعیین میزان سهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی و سطوح مربوط به معابر به میزانی که در این اصلاحیه آمده است، نیازمند وجود ضابطه است.تصمیم‌گیری باید با توجه به همه دریافتهای شهرداری باشد. در حالی که در تبصره ماده واحده در مورد برخی دریافتهای شهرداری مثل عوارض ساکت است. دریافت عین اراضی به عنوان قدرالسهم خدمات عمومی خلاف موازین شرع است.این ایرادات در ۲۲ فروردین سال جاری در کمیسیون تخصصی با حضور نماینده شورای نگهبان مورد بررسی قرار گرفت و تبصره ۳ ماده ۱۰۱ برای تامین نظر شورای نگهبان اصلاح شد. این اصلاحیه پس از تصویب مجلس شورای اسلامی بار دیگر به شورای نگهبان فرستاده شد و شورای نگهبان به دلیل کمبود زمان برای بررسی آن درخواست مهلت کرد. سرانجام در ۸ اردیبهشت ۱۳۹۰، بار دیگر شورای نگهبان بررسی طرح اصلاح ماده ۱۰۱ را در دستور کار قرار داد و این بار نیز ایراداتی بر این طرح وارد کرد. این بار ایرادات شورای نگهبان ۶ مورد بود که در ۵ مورد تاکید شده بود که ایرادات قبلی شورای نگهبان در اصلاحات به وجود آمده به عمل نیامده است. بدین ترتیب باز هم تصویب و ابلاغ اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری به در بسته خورد. اما بالاخره مجلس شورای اسلامی توانست تایید شورای نگهبان را کسب کند و نظر موافق شورای نگهبان در تاریخ ۸ اردیبهشت ۱۳۹۰ اعلام شد. این قانون چند روز بعد برای اجرا به دولت ابلاغ شد و هم‌اکنون لازم‌الاجرا می‌باشد.
روند تفکیک اراضی بر اساس آخرین اصلاحات قانون شهرداری
این کارشناس حقوق شهری ادامه می دهد: قانون اصلاح ماده (۱۰۱) قانون شهرداری تغییراتی را در مسیر دریافت تقاضای تفکیک اراضی ایجاد کرده است. شکری توضیح می‌دهد: ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکان، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که پیشتر به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد. دکتر نادر شکری می‌گوید: نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده است و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف ۳ ماه تایید و کتبا به مالک ابلاغ شود.این کارشناس حقوق شهری می‌گوید: بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری، مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده ۵، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌کند. کمیسیون ماده ۵ حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌کند.وی توضیح می‌دهد: در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ مترمربع که دارای سند ششدانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌کند. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند.این کارشناس حقوقی تاکید می‌کند: همه اراضی حاصل از معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد. در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند.شکری در انتها به اهمیت قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اشاره می‌کند و می‌گوید: هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفان، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.بر اساس آنچه که کارشناسان مورد تاکید قرار دادند باید مقررات مربوط به تفکیک و افراز اراضی که در ابتدای سال ۱۳۹۰ دچار تغییراتی شده است در داخل حریم شهرها مورد رعایت قرار گیرد و افراز و تفکیک بر اساس این قوانین انجام شود در غیر این صورت اقدام فرد ممکن است جرم باشد و برای وی مشکلاتی را ایجاد کند.