سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
بخش بزرگی از دعاوی و اختلافات مطرح در نظام قضایی کشور به این دلیل است که طرفین دعوا از قبل ادله کافی برای ادعاهای خود تدارک ندیدهاند. یکی از این دلایل، اسناد رسمی هستند که در پیشگیری از اختلاف و حلوفصل آن نقش بزرگی برعهده دارند.
اما نکته آن است که برخی از شهروندان چندان تمایلی به ثبت رسمی اسناد خود ندارند. در ادامه در گفتوگو با کارشناسان به بررسی این موضوع میپردازیم.
یک کارشناس حقوق ثبت در خصوص جایگاه اسناد تنظیمی بنگاههای معاملات ملکی در نظام حقوقی توضیح میدهد: متاسفانه نزدیک به ۵۰ سال است که جامعه حقوقی کشور مرتکب یک خطای استراتژیک و مبنایی شده است و به رغم این که ۵۰ سال پیش، به زمان وضع مواد قانونی ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶ اسفندماه ۱۳۱۰ ، نزدیکتر بوده، لیکن اشتباه در برداشت دیدگاه قانونگذار، این عادت را بر جامعه تحمیل کرد که مردم میتوانند در بنگاههای معاملات ملکی، نسبت به تنظیم قرارداد اقدام کنند.
رضا تاجگر میگوید: قانونگذار تصریح دارد که املاک و معاملات راجع به عین بایستی الزاما به صورت اجباری، ثبت رسمی شود و در صورتی که سندی به صورت عادی تنظیم شود، اسناد عادی در ادارات و محاکم قضایی، معتبر نیست. اشتباه از این جهت استراتژیک بود که سالهاست این اشتباه تکرار میشود و مدام و مستمر بر امنیت حقوقی مردم لطمه میزند و در واقع، با تنظیم هر سند عادی در بنگاه معاملات ملکی، هزینهای قابل توجه بر اقتصاد کشور تحمیل میشود و عجیب این که بیشترین هزینه را دستگاه قضایی متحمل میشود. متاسفانه این اشتباه چنان با لباس صحت و درستی، خود را پوشانده که حتی جامعه حقوقی کشور هم تا مدتها، متقاعد شده بوده که این خطا، خطای ساختاری و مهمی نیست. این در حالی است که در دل این اشتباه، یک اشتباه بزرگ دیگری نیز رخ مینماید و آن این که، اساسا متصدی بنگاه معاملات ملکی، وفق بند ۳ ماده ۲ قانون تجارت مصوب ۱۳۱۱ و تصریح مفاد ماده ۷ قانون راجع به دلالان مصوب ۷ اسفندماه ۱۳۱۷، به شغل دلالی اشتغال دارد و در واقع، از آن جا که شغل دلالی، تجارت محسوب میشود، بنگاه معاملات ملکی، حق دخالت در تنظیم هر نوع قراردادی راجع به املاک و اموال غیرمنقول را ندارد و صرفا وظیفه دلالی و صنفی بنگاه معاملات ملکی ایجاب میکند که متصدی بنگاه فقط برای خریدارِ ملک، ملک پیدا کند و متعاقب آن، خریدار و فروشنده را به اصطلاح به هم برساند و باهم آشنا کند و در صورت یک میل و رضایت ابتدایی (و نه لزوما توافق و تراضی) به تنظیم قرارداد اعم از قولنامه یا تعهد به بیع یا بیعنامه و فروش قطعی، بایستی طرفین را به دفتر اسناد رسمی دلالت و راهنمایی کند و لاغیر.وی اظهار میدارد: پس اساسا بنگاه معاملات ملکی، نه فقط حق تنظیم هیچ قراردادی را ندارد که هر گونه اقدام در جهت تنظیم قرارداد، تالی فاسد دارد و مفسده آن متوجه طرفین معامله خواهد بود و آن این که، سند تنظیمی، سند عادی محسوب شده و به هیچ عنوان در ادارات و محاکم قضایی قابل پذیرش نیست. البته نکتهای اینجا شایان یادآوری است و آن این است که چنین بنگاهی به یقین، مرتکب تخلف صنفی شده و بایستی خسارات وارد بر هر یک از طرفین را عندالاقتضاء تمام و کمال تدارک و جبران کند. به عبارت دقیقتر، اسناد تنظیمی توسط بنگاههای معاملات ملکی، جز ضرر و زیان و ورود خسارت به هر یک از طرفین و جامعه و دستگاه قضایی ثمره ای ندارد. همین که دادگاه را از وظیفه اصلیاش یعنی فصل خصومت باز میدارد، خود، دلیلی کافی و قانع کننده است تا حاکمیت، مانع از تداوم چنین خطایی شود.
تحمیل هزینه اضافی بر شهروندان
این کارشناس حقوقی درباره هزینه های ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی تاکید میکند: هزینه ثبت هر سندی در دفتر اسناد رسمی، طبق تعرفه قانونی قابل پرداخت است و قانونگذار، دقیقا مبلغ حق الثبت و حق التحریر هر یک از اسناد رسمی را معین و مشخص نموده است، لیکن همه مشکلات مردم و تحمیل هزینههای گزاف بر اقتصاد کشور، از همین اسناد عادی برمیخیزد که بنگاههای معاملات ملکی به تکلیف و وظیفه صنفیشان نمیپردازند.
تاجگر توضیح میدهد: اساسا بنگاه معاملات ملکی مجاز به تنظیم هیچ نوع سندی نیست. حق تنظیم هیچ قراردادی را ندارد، چه در قالب حقوقی قولنامه یا مبایعهنامه و امثال آن. خصوصا این که بین واژه قولنامه به معنای تعهد به بیع و مبایعهنامه، از نقطهنظر حقوقی، بین حقوقدانان تفاوتهایی آشکار است و صد البته که متصدی بنگاه معاملات ملکی، اصالتا حقوقدان نیست و توان بازشناسی و قدرت تحلیل و تفسیر واژگان حقوقی را ندارد. هم مردم و هم بنگاههای معاملات ملکی، نیک میدانند که هر نوع سندی نزد بنگاه معاملات ملکی تنظیم و به امضای طرفین هم برسد، باز هم غیرمعتبر بوده و بایستی در خصوص آن معامله، سند رسمی نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسمی برسد. سند تنظیمی نزد بنگاه معاملات ملکی چه قولنامه باشد چه مبایعهنامه، همین که موضوع معامله راجع به املاک است، طبق مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت بایستی الزاما در دفتر اسناد رسمی، سند معامله تنظیم و به ثبت رسمی برسد تا معتبر و قانونی محسوب شود و از آن جا که قانون ثبت از قوانین آمره است، هیچ مستمسکی نمیتواند به سند عادی تنظیمی نزد بنگاه معاملات ملکی، اعتبار قانونی ببخشد. همین است که اسناد عادی، ناگزیر وقت و انرژی و نیروی انسانی دستگاه قضایی و محاکم را میگیرد تا آیا بتواند خود را اثبات کند یا خیر!
وی میگوید: مهم این است که مردم میدانند سند عادی، معتبر نیست، لیکن عدم رعایت تکلیف صنفی بنگاه معاملات ملکی باعث شده تا متعاملین به نحو شایسته و منطبق با قانون به دفاتر اسناد رسمی دلالت و راهنمایی نشوند، وگرنه چه بسیار اتفاق افتاده که داشتن آگاهی حقوقی طرفین معامله، به بنگاه معاملات ملکی، اجازه تنظیم قرارداد نداده و طرفین با پرداخت حق دلالی و کمیسیون بنگاه، جهت تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کردهاند. این نکته را متصدیان بنگاههای معاملات ملکی، کاملا تایید میکنند. بنابراین تنظیم هر نوع سندی در بنگاه معاملات ملکی، کاری است خلاف قانون و هزینههای تحمیلی نیز به هیچوجه وجاهت قانونی ندارد. بنگاه معاملات ملکی بایستی صرفا با دلالت و راهنمایی طرفین معامله به دفتر اسناد رسمی، حق دلالی و کمیسیون خود را طبق تعرفه اعلامی از سوی اتحادیه صنفی، دریافت دارد.این کارشناس حقوقی در ادامه میافزاید: نکته بسیار مهم در خصوص زمان نفوذ قانونی مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، این است که در تاریخ وضع قانون یعنی اسفندماه ۱۳۱۰ که جای جای و نقطه به نقطه شهر و روستاها، دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاک مستقر نبود، ثبت اسناد و معاملات راجع به اموال غیرمنقول و املاک، اختیاری بود و نه اکنون که هم ادارات ثبت اسناد و هم دفاتر اسناد رسمی از یک پراکندگی جغرافیایی و تراکم سرزمینی بسیار مناسبی برخوردارند. اساسا به نظر میرسد با این توزیع جغرافیایی دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور اعم از روستا و شهرستان، دیگر سند عادی، حتی اعتبار پیشین خود را هم ندارد و اجبارا همه مردم برای هر نوع معامله راجع به املاک خویش بایستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
مصادیق ثبت اجباری اسناد
این کارشناس حقوقی در خصوص مزیت تنظیم اجارهنامه در دفترخانهها تاکید میکند: بند اول متن ماده ۴۶ قانون ثبت، تصریح دارد به این که، ثبت اسناد اختیاری است، مگر در”کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد”. تاجگر خاطرنشان میکند: اجاره هم چیزی جز منفعت نیست. مستاجر، منافع ملک را مالک میشود و قانونگذار، این مهم را به دلیل اهمیت موضوع امنیت حقوقی و اقتصادی مردم و کشور، از سال ۱۳۱۰، اجباری کرده است و مردم برای تنظیم قرارداد اجاره نیز بایستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. وی تاکید میکند: مهم آن است که مردم و بنگاههای معاملات ملکی، به خوبی وظیفه دقیق و قانونی خود را میدانند، لیکن فرهنگسازی و ترویج فرهنگ ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیرمنقول و املاک، امروزه یک ضرورت اجتماعی است. ضمن این که در حال حاضر با اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، امکان تنظیم سند اجاره در دفتر اسناد رسمی نیز سادهتر و بسیار کم هزینهتر شده است.
مسئولیت بنگاههای املاک
تاجگر درباره مسئولیت صاحب بنگاه در صورت بروز اختلاف در اسناد تنظیمی تصریح میکند، هر شخصی در جامعه، مسئول و پاسخگوی اعمال خویش است و متصدی بنگاه معاملات ملکی نیز در صورت بروز اختلاف بر سر موضوع معامله، مثل سایر افراد جامعه، مسئول است، هم از حیث مسئولیت کیفری و هم از نظر مسئولیت مدنی.تاجگر اضافه میکند: بدیهی است متصدی بنگاه معاملات ملکی که اقدام به تنظیم سند راجع به ملک موردمعامله کرده هم مرتکب تخلف صنفی شده و با مراجعه به مراجع نظارتی صنف بنگاههای معاملات ملکی موضوع قابل تعقیب و رسیدگی از نظر شغلی و حرفهای است (ماده ۸ قانون راجعبه دلالان) و هم این که چون حق تنظیم سند را قانونا ندارد، از طریق مراجع قضایی، قابل تعقیب قضایی است.وی اشاره میکند: مردم باید این نکته را دقیق بدانند که از نقطهنظر قانونی، در صورت تنظیم سند در بنگاه معاملات ملکی با حالتی که طرفین معامله خودشان اقدام به تنظیم سند میکنند، هیچ تفاوتی نیست و هر دو سند، سندی عادی است. قانونگذار، فقط به اسناد تنظیمی نزد دفاتر اسناد رسمی وجاهت قانونی و اعتبار بخشیده، آنهم اعتباری صددرصدی چرا که اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسمی میرسد، سند رسمی است و سند رسمی، لازمالاجراست ،یعنی جهت تحقق بخشیدن به مفاد سند رسمی، نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و صرفا از طریق دوایر ثبتی، قابل تحقق است.
حدود اختیارات بنگاههای املاک در انعقاد معامله
این کارشناس حقوقی درباره صلاحیت تنظیم اسناد حقوقی در بنگاهها خاطر نشان میکند: اساسا تنظیم هر نوع سندی اعم از حقوقی یا غیر از آن نزد بنگاههای معاملات ملکی، بیاعتبار بوده و خلاف صریح قانون است و اگر افراد جامعه به حقوق خود آگاهی داشته باشند و همه بخشها اعم از دولتی و خصوصی صرفا ملتزم به اجرای قانون باشند، مسایل قابل حل است. ضمنا این نکته نیز قابل تامل است که مطابق مفاد صریح ماده ۳۵۳ قانون تجارت مصوب ۱۳۱۱، «دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد».تاجگر معتقد است: وقت آن رسیده که جامعه به سمتی حرکت کند که تحت هیچ شرایطی با موضوع ملک و مال غیرمنقول، سند عادی تنظیم نشود. اگر جامعه حقوقی کشور بتواند این مهم را فرهنگسازی کند که هیچ سندی راجع به املاک تنظیم نشود، مگر در دفتر اسناد رسمی، یک اتفاق خوب رخ داده و اکنون میتوان به صراحت گفت که تامین امنیت حقوقی جامعه در گرو تحقق این مهم است.
جایگاه بنگاههای معاملات ملکی در نظام حقوقی کشور
معاون مجتمع ۳۱ شورای حل اختلاف تهران درباره جایگاه بنگاههای معاملات ملکی در نظام حقوقی کشورمان توضیح میدهد: با توجه به این که دفاتر مشاوره املاک به لحاظ قانونی از قانون دلالی تبعیت میکنند و قانون مذکور فعالیت متصدیان این اماکن صنفی را صرفا در حوزه شناسایی طرفین معامله و ایجاد ارتباط بین ایشان و دلالت آنان برای تنظیم سند و قرارداد مجاز دانسته است، لذا به نظر میرسد که مجوزی برای تنظیم قرارداد بیع فی ما بین طرفین توسط دلالان وجود ندارد.روحانینیا در خصوص لزوم تنظیم مبایعهنامه برای طرفین و پرداخت هزینههای گزاف تصریح میکند: نخست باید متذکر شوم که آن چه به نام مبایعهنامه در بنگاههای املاک تنظیم میشوند هیچ اثر حقوقی بیشتر از آن چه که طرفین بین خود تنظیم نمایند و با وجود دو شاهد امضا کنند ندارد و اما واقعیت این است که بر اساس ضوابط موجود جهت اخذ جواز کسب مشاوره املاک، صرفا دارا بودن تحصیلات ششم ابتدایی کافی است و حال سوال اینجاست که چگونه میتوان تنظیم قرارداد بیع میان افراد جامعه را که یک امر کاملا حقوقی است و عموما با سرنوشت مردم ارتباط دارد، به اشخاص غیرحقوقی سپرد؟ لذا به همین دلیل است که بسیاری از قراردادهای تنظیمی در دفاتر مشاوران املاک منتهی به تشکیل پرونده در قوه قضاییه میشود. روحانینیا درباره تنظیم اجارهنامه در دفترخانهها معتقد است: قطعا تنظیم اجارهنامه رسمی در دفترخانهها، هم اعتبار بالا و قابل استناد دارد و هم هزینه آن بسیار پایینتر از اجارهنامه تنظیمی در مشاوران املاک است. اما واقعیت این است که باید دید چرا آحاد مردم بیشتر تمایل به تنظیم سند اجاره در بنگاههای املاک دارند؟ به نظر میرسد که وجود برخی از تشریفات در دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند اجاره مردم را به سمت تنظیم سند اجاره در بنگاهها سوق داده است، لذا قطعا اگر تشریفات فعلی در دفترخانهها بازنگری گردد و این امر برای مردم تسهیل شود، همگان تمایل به تنظیم سند اجاره در دفاتر اسناد رسمی خواهند داشت، که هم رسمی است و هم قابلیت اجرا دارد و قانون از آن حمایت میکند؛ و البته هزینه بسیار پایینتری را نیز به همراه دارد.معاون مجتمع ۳۱ شورای حل اختلاف تهران در خصوص صلاحیت تنظیم اسناد حقوقی بیان میدارد: ضمن احترام به مشاوران محترم املاک باید گفت که برای حفظ نظم حقوقی جامعه و حفظ حقوق مردم لازم است مشاوران املاک هیچگونه سند حقوقی تنظیم نکنند و به جای آن در حوزه مشاوره و دلالی که امر مهمی نیز هست فعالیت کنند.وی در پاسخ به این سوال که آیا انعقاد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی به کسبوکار مشاوران املاک آسیب نمیزند، میگوید: به هیچ عنوان چنین نیست. اشخاص محترم شاغل در این صنف دارای مسئولیتهای قانونی هستند و نقش ایشان را نباید نادیده گرفت. مشاوران املاک مسئول شناسایی و معرفی طرفین قراردادهای بیع و اجاره به یکدیگر هستند. ارائه مشاوره و معرفی افراد به یکدیگر در این حوزه مسئولیت قابل توجهی است، بنابراین روش پسندیده و قانونی آن است که هرکسی در حوزه وظایف خود فعالیت کند. بنابراین یکی از پیشنهادات این است که مشاوران محترم املاک پس از ارائه مشاوره و معرفی طرفین به یکدیگر و احراز تصمیم آن ها برای تنظیم قرارداد، آنها را به نزدیکترین دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند معرفی کنند و دفتر اسناد رسمی نیز برای حفظ حقوق مشاور املاک، همزمان با تنظیم سند رسمی بیع یا اجاره، حقالزحمه مشاور املاک را نیز وصول و به او ایصال کند.در پایان باید گفت که قانون حوزه اختیارات را تعیین کرده است. بنگاههای املاک دلال محسوب میشوند و تاجر هستند، در مقابل دفاتر اسناد رسمی مامورانی هستند که مورد تایید دولت هستند و به تنظیم قرارداد میپردازند. هر کدام از این دو گروه باید در حوزه اختیارات خود فعالیت کنند در این صورت شهروندان بیشترین استفاده را خواهند برد.