تحلیل تملک دولتی و قیمت عادله آن (بخش اول)

چکیده:در این نوشتار ضمن بررسی شرایط و ضوابط تملک دولتی، به تحلیل ارزش منصفانه و بررسی رویکرد قانونگذار در بهبود عوض تملک دولتی پرداخته و دو دیدگاه در خصوص قیمت عادله مطرح گردیده است.در پایان ضمن مقایسه قیمت روز با قیمت عادله پیشنهادی نیز ارایه شده است.
واژگان کلیدی: تملک دولتی، تملک شهرداری ها، قیمت عادله، قیمت روز، ارزش مالک
مقدمه:
در نوشتار قبلی تحت عنوان بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه های اجرایی، ضمن بررسی انواع قیمت ها به بررسی تاریخی قوانین و مقررات تملک دستگاه های اجرایی پرداخته شد. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شد. در نهایت ضمن بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولتی و شهرداری ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون گذار بیان شد.
ارزش ها
– قیمت مصوب یا قیمت واگذاری
قیمت ممکن است، به صورت مصوّب و اعلامی یا واگذاری باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتی املاک
(منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر، هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می شود یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدت معین. متقاضی با رضایت خود برای دریافت، مراجعه کند. مثال: واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور ۱۳۶۶٫
– قیمت توافقی
چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را قیمت توافقی معامله
می گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد، به عنوان مثال، اجاره بها یا قیمت مندرج در قرار داد را شامل شود.
– ارزش مالک
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی، نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزه های خاص به مالک (عرضه کننده) مراجعه نمایند، آنگاه مالک (عرضه کننده) به صلاح دید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام می نماید و متقاضیان فقط مختار خواهند بود، شرایط و ارزش مالک را قبول و یا ردّ نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک را ارزش مالک می نامیم. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه ها و نیازهای وی بهتر جور در می آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است) و چون فروش و خرید وجابجایی، هزینه هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه های یاد شده، باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست). املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد