سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
آپارتمانها اجتماع‌های جدیدی هستند که مقررات خاصی برای اداره آنها وضع شده است. اداره قسمت‌های مشترک، محاسبه هزینه‌های آپارتمان، تصمیم‌گیری در مورد آن و… نیازمند چارچوب و مقررات خاصی است. قانونگذار حدود نیم قرن پیش، یعنی زمانی که خانه‌ها مانند امروز، آپارتمانی نشده بود، قانونی برای اداره آپارتمانها به تصویب رساند که با وجود چندبار اصلاح، هنوز که هنوز است، معتبر باقی مانده است.
مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل ۲ قسمت است؛ مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک. این موضوع ماده ۱ قانونی است که ۴۷ سال پیش در کشور به تصویب رسیده است، قانونی به نام قانون تملک آپارتمانها.امروز سالروز تصویب قانون تملک آپارتمانها است. آن روزی که این قانون تصویب شد، آپارتمانها مانند امروز تعدادشان انبوه نبود. قانون اولیه تملک آپارتمانها در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید و در آخرین اصلاحات در سال ۱۳۷۶، موادی به آن اضافه شد. روزگاری که تعداد آپارتمانها در کشور انگشت‌شمار بود، این قانون به تصویب رسید و امروز که همه شهر را آپارتمان دربرگرفته است، به مناسبت سالگرد تصویب آن، به بررسی این قانون می‌پردازیم.
حق مشترک در آپارتمانها
قسمت‌های مشترک در قانون تملک آپارتمانها به قسمت‌هایی از ساختمان می‌گویند که حق استفاده از آن، منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به همه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد. این در ماده دوم قانون فوق‌الذکر نگاشته شده و در ادامه آن آمده است: به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. طبق قوانین تملک آپارتمانها حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. همچنین طبق قانون، حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. البته در تبصره ماده ۴ که این نکته در آن ذکر شده، آمده است: چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است. این موردی است که به موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۷۶ به ماده فوق افزوده شده است.
همچنین در ماده ۱۰ ذکر شده که هر کس آپارتمانی را خریداری میکند، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعا سهیم می‌شود مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد. همچنین در این ماده ذکر شده که در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کنند و درصورتی‌که مالک و یا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکرد، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد کرد. و در نهایت، در این قانون ذکر شده که دفاتر اسناد رسمی موظف هستند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم‌مقام او مطالبه کنند و یا با موافقت مدیر یا مدیران، تعهد منتقل‌الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنند.
هزینه‌های مشترک
هزینه‌های مشترک در آپارتمانها طبق ماده ۲۵ آییننامه اجرایی قانون تملک ساختمان‌‌ها عبارت است از هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان، تاسیسات، تجهیزات مربوطه و هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان. همچنین ماده ۲۶ این آییننامه مقرر شده است: در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند کرد. همچنین آییننامه مذکور به مدیر و یا مدیران ساختمان اجازه داده برای اداره ساختمان از هزینه تنخواه استفاده کنند و این مبلغ را از مالکان آپارتمانها دریافت کنند.
قانون، پاسخگوی نیاز روز نیست
در زمان تصویب قانون تملک آپارتمانها، گستردگی این واحدهای مسکونی با امروز قابل مقایسه نبود. به هرحال در این زمینه با خلاء قانونی روبه‌رو هستیم. چراکه در گذشته آپارتمانها ۳ یا ۴ طبقه بوده است اما اکنون برج است و تعداد سکنه نیز افزایش پیدا کرده است. غلام‌حسین استکی، مدرس دانشگاه در گفت و گو با حمایت با اشاره به این نکته ادامه می‌دهد: این قانون که بخشی از آن مربوط به قبل از انقلاب بوده و بعد از انقلاب نیز تغییراتی داشته است با ضعف‌هایی روبه‌رو است. وی با اشاره به این نکته که در حال حاضر متاسفانه محدودیتی برای تاسیس اماکن مسکونی در نقاط مختلف وجود ندارد، می‌گوید: در حال حاضر شاهدیم برخی از قسمت‌های آپارتمانها مسکونی است و برخی تجاری که این خود مشکلاتی را به وجود می‌آورد. من معتقدم که در این زمینه باید تجدیدنظری صورت پذیرد.این مدرس دانشگاه می‌افزاید: در کنار یک خیابان، چند واحد تجاری زیر مجموعه یک برج است که این واحد تجاری همیشه شلوغ بوده و برای سکنه برج مشکلاتی را به وجود می‌آورد که این خود یک نقص است. این وکیل پایه یک دادگستری با اشاره به اینکه برخی از نقایص این قانون به تخلفات شهرداری برمی‌گردد، عنوان میکند: در قانون تملک آپارتمانها این موضوع قید شده است که مجموعه‌ای که ساخته می‌شود باید دارای پارکینگ هم باشد. اما متاسفانه شاهد این موضوع هستیم که با پرداختن پول زیرزمینی به شهرداری، مکانی که باید تبدیل به پارکینگ شود، تبدیل به واحد تجاری می‌شود. این یک نوع معامله با حق مردم است که متاسفانه وجود دارد. وی معتقد است که نیاز است که برای این‌گونه جرایم، قانونگذار مجازاتی را تعیین کند تا نقش ضمانت اجرایی برای قانون داشته باشد. استکی به این نکته نیز اشاره میکند که از سوی دیگر نحوه اداره آپارتمانها هم با مشکلاتی روبه‌رو است. او می‌گوید که به عنوان مثال در قانون تملک آپارتمانها داریم که اگر هزینه شارژ ساختمان از سوی ساکنان پرداخته نشود، می‌توان با اخطار اظهارنامه انشعاب‌ها را قطع کرد اما از طرف دیگر انشعاب‌ها جداگانه نیست که این خود از دیگر مشکلات موجود برای اجرای این ماده قانونی است. وی با گفتن این جمله که بحث در زمینه قانون تملک آپارتمانها بسیار است، تاکید میکند که قوانین کشور باید به صورت یک پکیج وابسته به هم بوده و برای اجرای آن، کار کارشناسی صورت پذیرد. او همچنین معتقد است که قوانین و مقرراتی که به هم مربوط است باید به صورت همگون اصلاح و کنار یکدیگر قرار گیرند. استکی با بیان این جمله که مجلس قانونگذار موظف است که قوانین را بررسی و اصلاح کنند، خاطرنشان میکند که به طور کلی در کشورهایی که حقوق عرفی دارند، مانند کشورهای آمریکا و کانادا، حقوق آنها عرفی است و قوانین مرتبط بر اساس عرف تغییرات دارند. چراکه به هر حال حرف اول را عرف می‌زند و فورا قوانین را با مقتضیات روز تغییر می‌دهند. در این بین حقوق فرانسه و سوئد حرف اول را در حقوق مدون می‌زنند، خصوصا در مورد حقوقی که مربوط به آسایش عمومی است که می‌تواند از قوانین و تجربیات این کشورها بنا به عرف و قوانین کشور استخراج‌های مناسبی داشت.
قطع انشعابات در صورت تخلف مالک
قانون تملک آپارتمانها ناظر بر روابط داخلی ساکنان و مالکان مجتمع است و نحوه اجرا و اداره آن مجتمع است. این قانون در اسفند سال ۱۳۴۳ تصویب شده است. و به طور اصلاحاتی در سال‌های ۱۳۵۱، ۱۳۵۸، ۱۳۵۹ و ۱۳۷۶ در قانون به وجود آمده است، اما باز هم خلاء قانونی وجود دارد. مهدی صالحی طالقانی، وکیل پایه یک دادگستری در گفت و گو با حمایت با اشاره به این نکته می‌گوید: قانون مقررات حاکم بر روابط افراد در زمینه‌های مختلف، طبعا تغییراتی با گذشت زمان در سطوح مختلف خواهد داشت و مقررات هم باید متناسب با ایجاد این تغییرات تغییر کند. وی ادامه می‌دهد: هنگامی که این قانون به تصویب رسید، یعنی در سال ۱۳۴۳، اصولا آپارتمان‌نشینی در کشور وجود نداشت و آپارتمان‌های زیادی حتی در شهرهای بزرگ موجود نبود بر همین اساس طبیعی است که قانون در ابتدا متناسب با نیاز امروز تدوین نشده باشد. این وکیل دادگستری می‌گوید که در آن زمان آپارتمان‌نشینی یک نوع عیب در سکونت تلقی می‌شد. زمانی که این قانون تصویب شد، مشتری عملی کم داشت. در نتیجه خلاءهای قانونی آن محسوس و قابل لمس نبود. وی با اشاره به این نکته که اکنون با توجه به اینکه ۷۰ درصد جمعیت در آپارتمانها ساکن هستند این موضوع پیچیده‌تر شده است، عنوان میکند که با گذشت زمان، نقاط تاریک و روشن قانون پیدا شد. اما باید گفت که کلیت قانون بد نبوده است اما اکنون نیاز است که مفصل‌تر شود.گاهی اوقات قوانین با اصلاح موردی روبه‌رو می‌شود مانند آن چیزی که در سال‌های مختلف برای قانون فوق به وقوع پیوسته است، اما شاید بهتر باشد یا به نوعی نیاز باشد که قوانین تملک آپارتمانها یک‌جا مورد بررسی قرار بگیرد. صالحی طالقانی خاطرنشان میکند: این قانون در مقابله با تخلفاتی که ممکن است از سوی ساکنان رخ دهد، اختیاراتی برای مدیر ساختمان در وهله اول قایل شده است که طی اظهارنامه‌ای به متخلف اخطار داده می‌شود و او ۱۰ روز مهلت دارد که رفع تخلف کند. پس از ۱۰ روز مشخص شده، انشعاب قطع شده و بعد از آن موارد، مورد اعتراض باید در دادگاه برای وصول مطالبات مورد بررسی قرار گیرد.
حمایت :۱۶/۱۲/۱۳۹۰