سایت حقوقی وکیل محمد مقصود وکیل محمد مقصود ؛ وکالت و مشاوره در امور حقوقی
به منظور انتظام امور ثبتی، قواعدی توسط قانونگذار تدوین شده است. این قواعد در قانون ثبت اسناد و املاک کشور تدوین شده است. توجه امروزی به حقوق ثبت ریشه در تاریخ کهن دارد. به دلیل اهمیت موضوع ثبت اسناد و املاک، رشته حقوقی مستقل تحت عنوان حقوق ثبت به منصه ظهور رسیده است. از طرفی حقوق ثبت اسناد و املاک اهدافی را دنبال میکند. سند رسمی موضوع حقوق ثبت اسناد و این نوع اسناد دارای شرایطی هستند. از جمله اینکه باید توسط مامور صالح صادر شده باشند و همچنین مطابق با مقررات قانونی باشند. به منظور آشنایی بیشتر با ابعاد حقوقی ثبت اسناد و املاک به گفتوگو با دکتر محمود تفکریان، متخصص حقوق ثبت و استاد دانشگاه علوم قضایی پرداختیم.
همانطور که می دانید وفق ماده ۹۴۷ قانون مدنی، زوجه از قیمت ابنیه و اشجار ارث میبرد و نه از عین آنها و هرگاه ورثه از اداى قیمت ابنیه و اشجار امتناع کند، زن میتواند حق خود را از عین آنها استیفاء کند. بنابراین زوجه متوفى حق بهاى ربع یا ثمن اعیانى نسبت به ماترک را دارد. اقدامات ثبتی در خصوص پرداخت این حق به زوجه به چه صورتی است؟
سابقا نحوه اقدام از لحاظ عملیات ثبتى نسبت به ربع یا ثمن اعیانى در بدو امر به این صورت انجام میشد که چون مستند صدور اسناد مالکیت، گواهى حصر وراثت بود و بعضا در گواهیهاى مذکور، ذکر بهاى ابنیه و اشجار نمیشد، اسناد مالکیت ورثه به استثنای ربع و یا ثمن اعیان و براى زوجه سند مالکیت ربع یا ثمن اعیان صادر میشد تا اینکه طى بخشنامهاى مراتب به مراجع قضایى به منظور قید صریح موضوع و متعاقب آن به ادارات ثبت متذکر شدند که به دلیل اینکه زوجه مالک عین نمیشود، بنابراین ربع یا ثمن اعیان از اسناد مالکیت ورثه استثنا شود تا پرداخت حق زوجه تضمین و داراى پشتوانه باشد، ولى از صدور اسناد مالکیت به نام زوجه نیز خوددارى شود. بدیهى است چنان چه ورثه حاضر به پرداخت حق زوجه باشند، گواهى لازم صادر تا زوجه در دفتر اسناد رسمى اقرار به وصول حقوق خود کند.
صادرنشدن اسناد مالکیت به نام زوجه چه مشکلاتی را در عمل در پی داشت؟
بعضا دسترسى به زوجه مقدور نبود یا به دلیل اختلافات و کم ارزش بودن حق مذکور، زوجه حاضر به تنظیم اقرارنامه نمی شد، در نتیجه املاک زیادى با ساخت و سازهاى جدید از لحاظ اسناد مالکیت با نقص کسر ربع یا ثمن اعیان مواجه شد و با اینکه ورثه یا قایم مقام آن ها آمادگى خود را اعلام میداشتند، ولى پرداخت حق مزبور مقدور نشد. طرح دعوا در مراجع قضایى هم به دلیل بی اطلاعی حقوقى تعدادى از مالکان و بروز نواقص در دادخواستهاى تنظیمى و طولانى بودن تشریفات قضایی اثربخش به نظر نمیرسید.
برای رفع این معضلات چه اقدام هایی از سوی نظام حقوقی انجام شد؟
در این زمینه آییننامه املاک موضوع ماده ۱۰۵ اصلاح شد. اصلاح ماده ۱۰۵ آییننامه املاک در تاریخ ۸/۱۱/۱۳۸۰ تحولى عظیم در راستاى رفع نواقص بسیارى از اسناد مالکیت و رفع مشکل مالکان آن به وجود آورد. این اصلاح با رعایت کامل مقررات نیز به عمل آمد و تعداد بیشمارى از مالکان از مزایاى آن بهرهمند شدند. خوشبختانه تاکنون موردى بر انحراف یا تضییع حق اعلام نشده است.
دو تبصره الحاقى به ماده ۱۰۵ آیین نامه املاک به این شرح است:
«تبصره ۱- هرگاه ورثه متوفى یا قایم مقام یا نماینده قانونى آن ها تقاضاى پرداخت بهاى ربع یا ثمن اعیانى زوجه متوفى را از اداره ثبت بکنند، مسئول ثبت محل، کارشناس رسمى دادگسترى را براى ارزیابى تعیین میکند تا کارشناس بهاى عادله اعیانى را با لحاظ ماده ۹۴۷ قانون مدنى و سایر مقررات معین کند. ورثه میتوانند بهاى مذکور را به حساب سپرده ادارات ثبت تودیع کنند. اداره ثبت، بهاى تعیینشده ملک را به ذی نفع ابلاغ واقعى میکند و چنانچه ذی نفع فاقد نشانى باشد یا نشانى تعیین شده موافق با واقع نباشد، مراتب در یکى از روزنامههاى کثیرالانتشار فقط یک مرتبه آگهى خواهد شد.»در آگهى مزبور و همچنین در اخطاریه حسب مورد باید تصریح شود که ذی نفع جهت اخذ سپرده مذکور به اداره مربوطه مراجعه کند و در صورتى که مدعى تضییع حق باشد، ظرف مدت یک ماه پس از رویت اخطار یا انتشار آگهى میتواند به دادگاه صالحه مراجعه و گواهى طرح دعوا را به اداره ثبت محل ارایه کند.تبصره ۲ـ هرگاه ظرف مدت مرقوم، گواهى طرح دعوا تسلیم نشود، اداره ثبت سند مالکیت ملک را بدون استثنا بهاى اعیانى صادر خواهد کرد و در صورت وصول گواهى طرح دعوا در مدت مزبور صدور سند مالکیت به شرح فوق موکول به صدور حکم نهایى است. هزینه ارزیابى و آگهى به عهده متقاضى است.
شیوه اجرای مقررات فوق توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور چگونه است؟
روش اجرایى با تقاضاى ورثه متوفى یا قایم مقام یا نماینده قانونى آن ها شروع میشود و در واقع آمادگى پرداخت حق اعلام میشود. کارشناس رسمى که داراى صلاحیت قانونى است با رعایت ضوابط حق زوجه را تعیین میکند. ورثه براى ابراز حسننیت و حفظ حقوق زوجه بهاى تعیینشده را به حساب سپرده اداره ثبت مرجع واریز میکند. به منظور پیشگیرى از تضییع حق زوجه نظریه کارشناسى در تعیین قیمت به ذی نفع ابلاغ واقعى یا در روزنامه کثیرالانتشار به اطلاع وى میرسد و فرصت یک ماهه براى ذی نفع منظور شده تا چنان چه ادعایى داشته باشد در دادگاه طرح دعوا کند و از صدور سند مالکیت آن خوددارى گردد و هزینهها هم بر دوش متقاضى است.
به طور خلاصه پس از اصلاح آییننامه روش اجرایى به این صورت است که اولا در صورت عدم تقاضاى ورثه براى پرداخت بهاى ربع یا ثمن اعیان، ادارات ثبت اسناد مالکیت آن ها را با کسر آن صادر میکنند که چنانچه اسناد و مدارک رسمى مبنى بر پرداخت بهاى مذکور ارایه شود، اسناد مالکیت اصلاح خواهد شد. ثانیا اگر ورثه براى پرداخت بهاى مذکور آمادگى خود را اعلام کردند، ادارات ثبت پس از تعیین کارشناس و تقویم بها و ابلاغ آن، چنانچه ذی نفع در مدت مقرر در دادگاه طرح دعوا نکرد و گواهى ارایه نکرد، اسناد مالکیت ورثه همچنان بدون استثناء صادر و تسلیم میشود و زوجه مستحق دریافت بهاى تودیع شده در حساب سپرده اداره ثبت میباشد. ثالثا اگر ذی نفع پس از تعیین بهاى ربع یا ثمن اعیان، ظرف مدت مقرر در دادگاه طرح دعوا کند و گواهى لازم اخذ و به ادارات ثبت تسلیم کند، در این صورت صدور سند مالکیت ربع یا ثمن اعیانى موکول به صدور حکم نهایى دادگاه خواهد بود.اقدام مذکور در تحول اداری، بهینهسازى روش اجرایى و قضازدایى تاثیر چشمگیرى داشته و در این راستا مالکان متعدد اسناد خود را بدون نقص دریافت داشتهاند و یا اسناد مالکیت آن ها اصلاح شده است.
به نظر شما امروزه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور چه اهدافی را در جامعه دنبال می کند؟
هر وزارت خانه یا سازمان و نهادی بر مبنای هدفی به وجود میآید و در پی نیل به آن هدف تلاش میکند. ماده ۱ قانون ثبت مصوب سال ۱۳۰۲، هدف سازمان ثبت را به این شرح بیان داشته است: «اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل میشود: اول ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکان و حقوق ذویالحقوق نسبت به آنها تعیین و محفوظ شود. دوم ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسما دارای اعتبار شوند». به طور کلی هدف از تدوین حقوق ثبت را به نحو اجمال میتوان تثبیت مالکیت مشروع اشخاص، تنظیم روابط اقتصادی، حقوقی و اجتماعی آنان، اعتبار بخشیدن به معاملات، تعهدات، قرارها و اقرارها به منظور پیشگیری از اختلافات و طرح دعاوی بیان کرد. البته جامعه برای استحکام بنیادی در ابعاد گوناگون نیازمند این رسالت است. در قانون ثبت عمومی، ماموریت ثبت اسناد به صورت صریح تعریف نشده، ولی با توجه به مواد مختلف قانون مزبور مصوب سال ۱۳۱۰ و آییننامه آن ماموریت مذکور را میتوان توجیه کرد.
همانطور که می دانید، حسب ماده ۱۲۸۷، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی محسوب می شوند. این اعطای صلاحیت به ماموران مذکور به چه نحوی است؟
کارکنان رسمی برای احراز صلاحیت باید دارای شرایط علمی و اخلاقی مطلوب خاص شغل مربوطه باشند و مقام صالح پس از اخذ مجوز و طی تشریفاتی از قبیل آزمون و گزینش، ابلاغ این کارکنان را صادر میکند. در این ابلاغ صلاحیت ذاتی و نسبی مشخص میشود. چنانچه برای شخصی به عنوان مسئول اجرای ثبت شهرستان آمل ابلاغ صادر شود، حق ندارد ثبت دفتر املاک و اسناد مالکیت ثبت بابل را امضا کند، زیرا صلاحیت ذاتی او فقط در بخش اجرا میباشد و غیر از آن از لحاظ مکانی نیز فاقد صلاحیت است، چون محدوده عمل او در حدود حوزه ثبت آمل است و تا زمانی که این ماموریت پابرجاست و در ابلاغ صادره تغییری حاصل نشده، حق دارد در محدوده شهر آمل نسبت به وظایف مصوب موردنظر اقدام کند. دفاتر اسناد رسمی هم تابع صلاحیت ذاتی و نسبی میباشند.
چنانچه در ثبت سند رعایت مقررات نشده باشد و یا به طور کلی در عقدی که ثبت شده، شرطی خلاف مقتضای ذات عقد و یا شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود و یا شرطی که باطل است، ولی مفسد عقد نیست، ذکر شود، آیا دفترخانه حق دارد آن عقد یا شرط را باطل اعلام کند؟
هر چند سردفتر مرتکب انحراف و تخلف شده و حق نداشته چنین سندی را تنظیم کند و در این باره مسئولیت دارد، ولی حق ندارد تا زمانی که حکم نهایی دادگاه و دستور اجرا صادر نشده، نسبت به ابطال اینگونه اسناد و اسقاط چنین شروطی اقدام کند.
دکتر تفکریان در گفت و گو با حمایت: